最近，蛋壳公寓的负面新闻一直在网络上刷屏。据记者了解，从进入11月起，关于蛋壳的负面风波一直不断。App瘫痪、管家失联、租客没法退押金、房东收不到租金……各类传闻一时间在社交平台上刷屏。

　　记者了解到，以前临沂的公寓楼也是非常火爆的，因为价格低，好出租，是很多刚需人群和投资客的首选，然而最近这两年，临沂的公寓已经非常冷清，在住宅市场相对火爆的情况下，公寓的出租和销售随着日益寒冷的天气已经进入了“严冬”。近日，记者从公寓的出租、售卖等角度采访了与公寓业务有关的一些市民，通过他们的经历和经验给大家一点启示。

　　我是2017年初入手的蓝湾国际41平方米精装修公寓，到手价26.5万元，现在出售也就刚刚30万元出头，之前每月出租，租金一直都是1200元。

　　我觉得，小公寓不是房本身，就主要看附加值。我买的这个蓝湾国际是学区房，周围有三小、十二中，所以出租来看还不成问题，租户一般都是租来用来陪读的；第二就是小区周围出行还算方便；再者就是老城区周围环境商业程度也还好，也有打工族合租的。

　　我觉得现在投资小公寓想收回成本主要靠租金，房价大涨是不可能了。四五十万也不是小数，虽然在很多人的认知中这是个比较好的投资方法，但一定要多想想多看看。

　　以我这么多年持有公寓的经验来看，公寓也有很多缺点：几乎所有的商业公寓都动辄一梯十几户几十户，长长的走廊两边镶满一个个隔间。居住密度大得窒息，上下班高峰时段的电梯让人焦虑。日照通风恶劣，楼下几乎没有公共活动区域和绿化景观。公寓是商业用途，水电费用属于商业用水电费用，物业费也高昂，住起来不舒服且花费也不便宜。

　　二手房市场不好出手。最初开发商将公寓装修成美轮美奂的loft、精装，吸引了很多客户的眼球，尤其很多刚毕业的人，拥有一套公寓简直就是梦想，我当初就是那么入坑的。然而实际上，在二手房市场上，与住宅类房子相比，购买量少得可怜，不容易卖掉，很有可能在自己的手里成为不良资产。

　　占据自己的资金空间。都说公寓便宜，同样的面积，总价是普通住宅的三分之二甚至一半的价格，很多人是图便宜买的，然而也没想象的那么便宜，等以后想换住宅的话，无人问津，成交周期长，资金没办法周转，喜欢的房子卖掉了一套又一套，你只能与自己的公寓相依为命，且此类房产不能落户。

　　最后总结一句话，公寓吸引你的点必定是其价格，还有好看的外表。买了之后就会陷入深深的被动中，建议能买房还是要优先选择住宅类。

　　想购买公寓房的那些购房者们，你们可知道，在房地产行业内关于公寓一直有一个定论：市场上99％的公寓是不能碰的。或许会有不少购房者会对此产生质疑，那我来解释一下。造成这种现象的原因主要有三个：

　　一是产权小、水电贵，不是学区房。

　　公寓属于商业性质的，不管面积是多大平方的，依然无法和住宅一样享受学区的待遇，人们买房除了自住以外，最主要的原因就是用来给孩子上学，而公寓显然不具备这种功能。

　　另外公寓楼一般实行的是商业水电，价格比正常的居民水电价格贵很多，而且大部分公寓楼是没有燃气的，居住在里面生活便利度也是大打折扣。

　　以前花20万买一套公寓，地段比较好的地方对外出租价格能达到1500元每月，而且行情好的时候每年都能递增，这样的线年就能回本。如今虽然临沂的房地产市场相对还算红火，但是租房市场价格非常低，一套三居室的房子租金1500元每月的比比皆是，而且水电方面和物业管理方面比公寓强太多。

　　从房子升值角度来看，公寓升值速度也是非常慢的，有的已经出现了亏本的现象，买的毛坯房花了五六万装修，最后升值的空间还不足五六万。

　　以前年轻人特别喜欢买公寓，一方面能满足自己的需求，另一方面也为以后买房子做一个中间过渡。现在刚需买房的理念发生了很大的变化，要么不买房，要么一次性购买商品房，公寓不在考虑范围之内。

　　最后一点，就是面积太小，户型不规整。其实，仅仅是作过渡房的话，那么公寓房还有一些行情，但是，对于二手房市场而言，公寓房是没有什么行情的，皆因公寓房的面积实在是太小了，一般家庭都是不会考虑的。公寓通常面积大概50至70平方米，整体结构不规整，视觉上有压迫感，而且只适合单身和新婚夫妇居住。

　　所以买房的时候，如果没有特别的需要，建议尽量避开公寓。

　　一位从事买卖公寓业务的业内人士：

　　按照投资回报率，有些公寓是赔钱的

　　目前临沂市场的公寓，在设计上，多为16-32层、4梯16户-26户，建筑面积40-60平方米，以单层为主，少量loft复式；毛坯、简装、精装交付。

　　在用地性质上，我们所说的公寓一般都是在40年商服用地上建起来的，商用的水电及物业费，不可以落户，不可以划学区。

　　临沂公寓的销售价格这两年变化较大，两年前单价5000元左右，总价25万左右的公寓多的是。现在单价7000元+，部分项目近万，总价多在35万元以上，主流产品50万元左右。

　　临沂公寓的出租价格，以2018年我收集的数据作参考，月租金900-1600元之间，多在1200元左右。对比租售比，来简单计算投资回报率，一套价值50万元的公寓一个月收租1200元是赔钱的。

　　给想购买公寓的朋友提几点建议：面积相同的公寓，总价越低越值得购买；单价高的公寓，租金高也可以入手，要比较周边租金水平；谨慎使用高杠杆投资公寓；慎重购入大面积、高价公寓。

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