“两规同调”“两权同入”“两区同建”—临沂市探索实施“三同”工程激发土地要素活力

admin1年前 (2024-09-28)临沂产业信息62

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　　原标题：“两规同调”“两权同入”“两区同建”—临沂市探索实施“三同”工程激发土地要素活力

　　鲁网12月27日讯临沂市深入组织实施自然资源和规划领域改革创新，以“两规同调”“两权同入”“两区同建”为突破口和着力点，坚持问题导向、系统思维，统筹谋划实施“三同”工程，以点带面，化零为整，靶向发力，有效激发土地要素活力，深度挖掘存量土地潜力，用活用好有限的土地资源，为推进全市经济社会高质量发展提供土地要素支撑和坚实保障。

　　土地是支撑经济社会发展的第一要素，是最基本最宝贵的自然资源。随着经济社会快速发展，全市用地需求和供给之间的矛盾日益凸现。用地不符合两规、土地手续办理难、盘活存量土地难度大、土地综合利用效率低、产城融合程度不高等问题不断显现，突出表现在以下三个方面：

　　插花地、不规则地块较多。当前，全市正处于国土空间规划编制报批的过渡期，有些区域的项目用地由于缺少土地规划或城市规划支撑，不符合报批使用的条件，形成了不能建设的插花地。这些插花地造成许多建设项目已征地块与未征地块交叉，国有地与集体地混搭，农用地和建设用地交织，面积大小不一，边界纵横交错，散落在项目规划用地中，不仅自身不能利用，与之相邻的周边地块也不能建设，沉淀了大量土地资源，阻碍了项目落地建设。如省级重点项目--新港木业，一期征地200亩、二期征地140亩，在征地的范围内尚有14亩共计6个小的插花地块，分别是不符合土地规划的农村道路和汪塘，造成340亩土地不能供应，导致项目建设延期。

　　建设项目用地难、审批慢。由于历史原因造成建设用地现状分布零散，企业投入少、产出低、不愿腾退，形成“老的难盘活、新的难落地”的用地梗阻现象。如兰山区国际陆港片区规划面积约4.9万亩，根据第三次国土调查数据，其中零星分散的现状建设用地有3.19万亩，多为小散乱企业，整合难、退出难，阻碍了新项目落地建设。同时，产业用地从项目选址、预审、农转用、征收、供地、开工建设、竣工验收到达产复核，涉及的部门多、中介多、报件多、耗时长。一般工业项目从用地预审到施工许可，办理各项手续用时平均一年半左右，与中小企业生命周期3至5年相比，几乎占据生命周期一半的时间。用地难、审批慢是当前制约项目落地建设的突出问题，也是造成土地批而未供、不能及时有效利用的重要原因之一。

　　园区配套设施差、产城矛盾突出。园区公建设施配套水平的高低，决定了园区营商环境，影响入驻项目的质量，关系园区的未来和发展，是园区土地综合利用能力和水平的重要标志。当前，全市多数园区招商引智积极性较高，但缺少安商留智的环境和氛围。园区基础设施和公共服务设施不完善，没有统配统建人才、职工租赁住房，新型产业用房少，工业邻里中心、商业服务、医疗、教育、通勤等生活服务设施匮乏，多沿用“一厂一宿舍一餐厅”的单一配建模式，不同企业之间搞重复性建设，不仅造成企业职工生活不方便、住房和生活成本高，园区招工难、留人难等突出矛盾和问题，还带来土地资源浪费、难管理等后遗症，不利于节约集约用地，不利于职住平衡、产城融合和园区长远发展。

　　为保障重点项目和民生工程落地，临沂市按照省自然资源厅要求，对现行土地利用总体规划和城市（镇）总体规划进行一致性处理，作为国土空间用途管制的依据,为解决过渡期内项目落地面临的土地和规划瓶颈问题，提供了有效解决路径。

　　调查摸底，标图建库。根据两规一致性处理要求，各县区聘请第三方机构结合三调基础数据，对照重点项目和民生项目清单，按照不突破生态保护红线和永久基本农田，不突破两规确定的禁止建设区和强制性内容的底线要求，采取内业审核与外业调查相结合的方式，对符合处理条件的项目用地进行全面梳理，逐一标图建库、建立数据台账，为做好处理工作奠定坚实基础。据调查，全市共涉及7个县区、近1.8万亩不符合两规的插花地。

　　编制方案，论证报批。各县区自然资源部门在调查梳理和充分征求公众意见的情况下，编制“两规”一致性处理方案。市自然资源和规划局对方案的调整规模、项目类型、项目布局、耕地保有量等主要指标和强制性内容是否衔接一致等，进行审查并组织专家论证，修改完善后报省自然资源厅审查，按程序批复实施。

　　两规同调，分类处理。一是对符合土规但不符合城规的，依据城乡规划空间布局和管控原则，重新编制或调整项目所在地块的控制性详细规划，明确城乡规划管理要求。如兰山区编制完成临沂西城和国际陆港概念性规划、商谷片区控制性规划等。二是对符合城规但不符合土规的，编制土规调整方案予以解决。如兰山区通过调整土规，对1个省重点项目和2个民生工程类项目总面积608亩插花地进行两规一致性处理，带动木业科技城片区1万余亩土地盘活利用。三是对既不符合土规也不符合城规的，编制“两规”一致性修改方案，采取预支新增建设用地规模的方式，对两规同步进行一致性修改。如兰山区对8个省重点项目和3个民生工程类项目总面积2223亩插花地进行两规一致性处理，带动盘活了国际陆港片区2万余亩土地开发利用，推动中通快递、荣庆冷链物流等项目落地建设。

　　临沂市政府按照国有和集体建设用地“同地同权同价”、“两种产权、一个市场”的原则，换道超车、另辟蹊径，在全省率先推行两类建设用地使用权以“标准地”模式同步入市，以制定用地标准倒逼企业提高节地水平，以提高审批效率加快项目开工建设，以加强批后监管推动工业用地腾退循环利用，推动实现产业用地全生命周期闭环管理。

　　推行国有建设用地“标准地+工业用地”入市。临沂市在全省率先制定出台了《临沂市“标准地”出让改革试点实施方案》，对工业用地实行出让标准化、评价区域化、受理容缺化、审批模拟化、监管全程化“五化管理”。一是事先做评价。探索实行由政府买单，事先统一组织开展环评、能评等各种区域性评价，从源头上降低企业评估费用和时间。二是事前定标准。合理确定亩均固定资产投资强度、容积率、亩均税收、单位能耗增加值、单位排放增加值等指标，作为公开出让条件，从根本上提高了落地项目质量。三是事中快审批。竞买人对照出让指标作出书面承诺，与属地政府签订投资建设协议，竞得后可以“多证齐发”，真正实现“拿地即开工”。四是事后强监管。属地政府按照协议组织相关部门进行竣工、达产验收、年度亩产效益综合评价，对评价为末档的企业，按照协议引导其退出。今年上半年，兰山区商谷和陆港片区已按“标准地”模式出让国有建设用地710亩，有效保障了东方商都智慧电商产城示范园一期、中通物流一期等重大项目建设。截至目前，全市已有189宗、9390亩工业“标准地”入市，彻底改变了国有工业用地传统管理模式。

　　推行集体建设用地“标准地+工业用地”入市。对不能纳入土地成片开发范围又急需落地建设的工业项目，借鉴全国33个城市试点经验，参照国有建设用地“标准地+工业用地”模式，探索试行集体经营性建设用地以出让、出租等形式入市交易。莒南、兰山、平邑等县区在全省率先将“标准地”和“集体经营性建设用地”入市相结合，探索集体经营性建设用地入市的办法和措施。去年7月24日，全省首例“集体经营性建设用地+标准地”在莒南县入市。截至目前，全市已有13个县区组织开展集体经营性建设用地入市工作，已累计入市集体经营性建设用地441宗、15021亩，入市规模居全省第一位。

　　开展集体经营性建设用地使用权抵押。当前，国家没有制定集体建设用地使用权抵押的具体政策，各金融机构不愿给入市企业贷款融资。为解决拿地企业融资难问题，临沂市在全省率先制定实施了《临沂市集体经营性建设用地使用权抵押的实施意见》,对抵押的概念、原则、范围、条件、程序、变更、注销等做出明确规定，打通了企业融资抵押的堵点、难点，做好了入市工作的“后半篇”文章，推动入市工作走深、走细、走实。截至目前，全市已办理3100亩集体经营性建设用地使用权抵押，抵押金额近15亿元。

　　按照生产区与生活区同步规划、同步建设、同步交付使用的原则，加快建设租赁住房、工业邻里中心等生活区配套服务设施，培育发展新型产业用地，提高园区土地综合利用效率和整体利用水平，推动产业园区持续健康发展。

　　培育发展工业楼宇经济。工业楼宇具有占地少、容量大、产权可分割、适合中小企业聚居等特点。为加快工业楼宇建设和使用，市政府在全省率先印发实施了《临沂市新型产业用地管理暂行办法》，对开发园区内融合信息技术、人工智能、高端装备研发、生物医药研发、文化创意、中试、无污染生产、科技孵化器等新型产业项目，鼓励使用新型产业用地，支持企业向地上地下要空间，有效解决中小企业用地、用房难问题。兰山区在义堂镇木业综合配套区供应了4宗308亩新型产业用地，相比传统用地方式，建筑容积率、亩均税收、固定资产投资等均提高100%以上。截至目前，全市已开发建设新型产业项目用地1500亩，引领近千家小微企业拎包入住，产业集群、企业集聚、人才集中、用地集约的节地型发展氛围日益浓厚。

　　统配统建职工租赁住房。为解决引进人才、新市民、产业工人住房难、住房贵问题，市政府在全省率先印发实施《临沂市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》。按照“整体确权、只租不售、周转使用、动态管理”的原则，在市辖区由村集体经济组织或国有平台公司，选择产业集聚度较高、区域配套设施完善、居住需求旺盛、便于启动实施的地块，先行组织开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。符合条件的承租人可以享受医疗保障、义务教育、社保、人口、社区文化、提取公积金等基本公共服务。

　　统配统建工业邻里中心。工业邻里中心是指在工业园区内统一布局，由属地政府统一建设运营，用于停车场、行政办公、商超、文体等生活服务配套设施的区域，以满足工业园区职工生产生活需求。全市十五个省级以上开发区学习借外地经验，正积极探索推进工业邻里中心建设。兰山区已制定园区生活服务设施专项规划，按照生产区与生活区分离原则，以覆盖3-5平方公里、生活3000人、步行或骑车15分钟生活圈为标准，在兰山木业园区、国际陆港片区布设工业邻里中心，以提高园区“吃、住、行”便民服务保障水平，促进园区向产城融合新区发展。

　　“小杠杆”撬动“大空间”。据统计，全市通过“两规同调”共盘活插花地1.8万亩，带动周边近7万亩关联地块得以同步开发建设，为7个县区34个省级重点项目、145项民生工程提供用地规划保障，调整的宗数、面积都走在了全省前列。两规一致性处理如同一个小杠杆，以小博大、由点成面、化零为整，撬动了8万多亩国土空间开发的大格局，有效解决了农用地与建设用地交叉分布问题，探索形成了规划引领产业布局、产业促进规划落地的新机制，为全市经济社会高质量发展提供了强大引擎。

　　“老问题”找到“新答案”。一是强化新型产业用地供给，让用地不再难。加快建设工业楼宇，为中小企业提供充裕的发展空间，企业随时可租可买适宜的产业用房，召之即来、来之能干、干有信心，真正解决用地、用房难问题。二是实施“标准地”出让，让审批不再慢。新的审批模式改变了企业往返多个部门、多个中介，反复查询、提交各项材料，办理多项审批手续的繁杂程序，可以拿地即开工建设。评价环节费用降低60%，审批用时减少70%，大幅降低企业用地成本，有效改善了营商环境。三是推行集体建设用地出让、抵押，让入市不再难。集体建设用地享有国有建设用地同样权能，可以出让、转让、出租、抵押，解决了多年不能入市的难题，开辟了建设用地供给的新路径。

　　“统配建”取代“滥散乱”。各园区结合产业发展需求，编制园区生活服务专项规划，按照“无规划、不建设”的原则，统筹配建园区生活服务配套设施。统一配建职工租赁住房，一个职工租赁住房中心配建一个工业邻里中心，入园企业不再自建宿舍、餐厅、商超、文体等生活服务设施，已建企业分期分批腾退并入驻、使用统一配建的生活服务中心，从根本上解决园区公建配套设施布局散乱、职工生活不便等难题，提高园区土地综合利用效率，增强园区承载力、吸引力和竞争力，有效改善了园区投资营商软环境，为推动园区高质量发展增添了活力和动力。（供稿：临沂市委改革办）