文字解读：《临沂市新型产业用地管理暂行办法

admin2年前 (2024-09-28)临沂产业信息61

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　　为加强新型产业用地管理，促进节约集约用地，推动经济社会高质量发展，市自然资源和规划局起草制订《临沂市新型产业用地管理暂行办法》，经市政府第70次常务会议研究通过,现对具体内容解读如下：

　　当前，我市产业用地发展存在以下突出矛盾和问题：一是中小企业用地难。随着新增建设用地越来越少，存量建设用地成本日趋增高，许多中小企业出现用地难、租房难等问题，缺少发展的场所和空间。二是园区土地利用效率低。全市多数开发园区企业厂区预留空闲地面积较大，工业厂房多为1至2层，与广东、浙江等地10余层的工业标准化厂房、工业楼宇相比，建筑密度、容积率等相差较大，土地利用效率较低。三是新型产业用地管理滞后。如何为新型产业发展提供土地要素保障，如何从准入、建设、销售、运营、退出等环节加强新型产业用地管理，如何将园区的低效用地用来解决中小企业用地难等问题，缺少相应的政策和措施。

　　从全国情况看，广东省制定了工业物业产权分割转让登记规定。湖南省长沙市、广东省中山市制定工业地产管理办法。深圳市制定工业楼宇转让管理办法。从省内看，青岛市、潍坊市制定新型产业用地（M0）管理暂行办法。上述政策的制定实施，为新型产业发展拓宽了用地空间，为中小企业落地提供了土地要素支撑，为产业园区转型升级注入新的动能和活力，取得了较好地经济、社会、管理效益。我市应学习借鉴他们的做法和经验，结合临沂实际，尽快制定实施相应的政策措施。

　　一是落实国家政策要求。中共中央、国务院连续印发《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》，要求建立健全工业用地多主体多方式供地制度，在符合国土空间规划前提下，探索增加混合产业用地供给，推动土地复合开发利用、用途合理转换，提高要素质量和配置效率，加快完善社会主义市场经济体制。

　　二是支持新型产业发展。随着新旧动能转换的深入推进，传统产业加快转型升级，新业态、新产业发展迅速，工业用地的需求更加多样化，工业用地中研发、设计等楼宇用地需求比例显著增加，分割转让等用地政策需求迫切，亟需为新型产业发展提供相应用地政策支撑和保障。

　　三是促进节约集约用地。新型产业用地的亩均固定资产投资、亩均税收、容积率等用地指标要求，远高于一般工业用地，新型产业入驻工业楼宇、高层工业标准化厂房，可以从根本上解决中小企业用地难、租房难等问题，逐步形成产业集群、企业集聚、人才集中、用地集约的发展模式，促进地尽其用、物尽其力，走节地型发展之路，提高土地资源综合利用水平。

　　一是土地功能更加多样。能够同时满足研发、创意、设计、中试、无污染生产等多种功能需求，允许建设相关配套服务设施，更加符合当前城市空间统筹利用的趋势和产业转型发展的诉求。

　　二是分割转让方式更加灵活。新型产业用地项目用房在开发企业自持一定比例的基础上，允许有条件地预售、现售，可按幢、层等基本单元进行分割转让、登记，引导企业用地理念由产业用地向产业用房转变。

　　三是用地成本更加低廉。对新型产业用地的出让起始价，可以按照工业用地定价原则确定，相较于商业用地价格，用地成本更加低廉。

　　四是用地准入和供后监管更加严格。对新型产业用地项目，严格按照准入、建设、销售、运营、退出条件执行，实行全程化、闭环式管理，确保土地要素真正用于新型产业项目。

　　《办法》共七章二十七条。分为总则、控制指标、准入和报建、销售和租赁、运营和监管、退出机制、附则七章。主要特点如下：

　　《办法》共七章二十七条。分为总则、控制指标、准入和报建、销售和租赁、运营和监管、退出机制、附则七章。主要内容如下：

　　一是总则。本市省级及省级以上开发区范围内新型产业用地的管理，适用本办法。新型产业用地是指以工业楼宇、工业标准化厂房、中小企业孵化器、加速器等为主要开发对象，融合信息技术、人工智能、工业互联网平台、高端装备研发、物联网设计研发、生物医药研发、文化创意、中试、无污染生产等新型产业功能以及配套生产生活服务设施的用地。新型产业用地的土地用途为工业用地。严禁利用或变相利用新型产业用地搞住宅、商业开发。新型产业用地的产业用房应参照工业、研发、办公建筑设计规范进行设计，不得采用住宅类建筑的套型平面、建筑布局和外观形态；二是控制指标。新型产业用地建筑容积率原则上不低于2.0，绿地率不大于15%，停车配置指标不低于0.8车位/100平方米建筑面积。占地规模原则上不低于50亩，固定资产投资不低于330万元/亩，年亩均税收不低于20万元/亩。配套用房用地面积不大于总用地面积的15％，其计容建筑面积不大于项目总计容建筑面积的30%。新型产业用地受让人自持建筑面积不低于总建筑面积的50%，其中配套设施面积须全部自持。三是准入和报建。新型产业用地可以由开发区管委会自主开发，也可以由社会资本投资开发。社会资本作为投资主体，须具有与开发规模相适应的房地产开发资质。受让人与市行政审批服务局签订出让合同时，须同时与开发区管委会签订履约监管协议。产业用房报建审批时，按照商业性房地产项目审批程序办理；四是销售和租赁。对产业用房的销售，按照商业地产销售模式管理。新型产业用地受让人在申请产业用房预（现）售前，应当制定销售方案，明确自持部分的位置和面积，并经开发区管委会确认。新型产业用地的产业用房单栋建筑套内建筑面积不得少于2000平方米。产业用房可以按幢、层等独立使用权属界限封闭的空间，作为基本单元进行分割预售和登记。基本单元蕞小面积不得低于500平方米；五是运营和监管。各开发区管委会应当监督新型产业用地受让人严格履行履约监管协议，定期巡查项目是否按时开竣工、投达产，是否符合履约监管协议中约定的控制指标、建设要求和租售范围等，定期监督核查土地利用状况，定期组织相关职能部门对不符合环保、安全等规定的企业进行督促整改及清理；六是退出机制。各开发区管委会对本辖区新型产业用地供应、建设项目运行、履约监管协议执行、有关政策落实等情况，每半年至少组织开展一次自查，形成自查报告，报市土地资产管理委员会办公室备案。市土地资产管理委员会办公室组织自然资源和规划、行政审批服务、住建、发改、工信、商务等部门，每年至少开展一次全面检查，重点对批建不一、改变用途、违规销售、履约不到位等问题，提出整改措施并限期整改，对问题严重、拒不整改的，依法依规追究相应单位、人员的责任，引导项目退出。对工作落后、敷衍塞责、推诿扯皮、消极应付的县、区、开发区、有关部门和单位及时通报批评、问责；七是附则。明确了《办法》的实施日期和有效期。