关于我市土地储备制度建设和运行情况的 调研报告

　　土地储备制度是我国城市土地制度的一项创新，是在我国土地使 用制度改革、土地市场发展及国有企业改制过程中应运而生的一种土 地管理制度。自 1996 年我国头部家土地收购储 备机构在上海诞生以来， 华夏大地已有 2000 多个市、县相继建 立起土地储备制度，土地储备工 作在全国迅速展开。我市于 2001 年建立了土地储备机构，开始了全面 的土地储备工作。几年的运作已显现巨大的社会和经济效益，引起社 会的普遍关注。按照皖国土资函[2009]1478 号文件要求，我市立即对 辖区内土地储备制度建设和运行情况进行了全面调研，现将调研情况 报告如下：

　　随着“双百”城市建设的深入和老城改造步伐的加快，特别是实 行净地出让政策，中心承担了宜城板块土地收储和前期开发工作，承 担了国有建设用地出让的前期工作，而且任务日益艰巨。中心围绕“五 个服务、三个突破”的工作思路，在“服务”和“突破”的巩固提升 上下功夫。2006-2008 年市土地收购储备中心共收储土地总面积 958. 01 公顷（其中依法收回 11.8 公顷，收购 547.53 公顷，办理农转用和 征收 398.6 公顷），开发整理土地 87.91 公顷。共支付土地价款和拆 迁补偿费 13.8577 亿元，土地收益基金 4304.37 万元。土地储备资金 总计为 24.9128 亿元，共支出 24.0103 亿元，共结余 2.6609 亿元。截 止 2009 年 7 月 31 日，中心借款余额 83290 万元（其中商业银行贷款

　　余额 64300 万元，其他金融机构贷款余额 18990 万元）。实现了一级 开发整理的突破、融资和资金运作上的突破以及土地出让收入上的突 破，实现了净地出让的目标。截止目前已经储备 4100 余亩土地，规划 储备 3456.57 亩。

　　（一）适应新的发展形势，创新工作思路

　　我市 2001 年成立土地收储中心后，前期做了大量的基础性工作， 应该说取得了一定的成绩，5 年实现收益 1.5 亿元，为土地储备工作 打下了良好的基础。随着我市发展，百平方公里和百万人口建设目标 提出，对土地储备工作提出了更高的要求。中心管理体制调整后，目 的很明确，要求很明确，任务也很明确，那就是要求中心在经营城市 土地上下功夫，在城市建设上发挥更大作用。当时，我们感到肩上责 任重大，使命光荣，压力很大。为了适应新的形势，党组对中心的工 作进行认真而细致的分析，首先是从思想、思路上着手，在解放思想， 更新观念，创新思路上下功夫。广泛开展调研活动。先到省内头部方 阵的合肥、芜湖、铜陵、马鞍山四市的国土局和土地收购储备中心进 行学习考察，掌握情况，做到学有目标，干有方向。然后又到山东的 临沂、泰安等城市学习，把先进的经验学到家，借鉴运用。再到北京、 武汉等市考察，带着问题学。其次是摸清底数。在中心内部主要是摸 清 5 年来的工作情况，土地收储情况，储备资金以及贷款情况等，可 以说是做到心中有数，情况清楚，数据准确。第三是理清工作思路。 在广泛调研和摸准情况的基础上，党组在中心开展了解放思想大讨论

　　活动，集思广益，对中心工作提出了“五个服务”，“三个突破”的 工作思路，即为城市建设服务；为工业强市服务；为重点项目、重点 工程服务；为招商引资服务；为增加财政收益服务。要在地块综合开 发上取得突破；在组织拆迁和地块净地出让上取得突破；在土地出让 收入和净收益上取得突破。可以说近年中心的工作是在这个指导思想 下进行的，如果没有思想的解放，没有大胆的探索，没有大胆的实践， 就不可能取得较好的工作成效，也不可能较好完成工作目标和任务。

　　（二）运作主体呈现“一个口子进出”的局面

　　我市于 2001 年 9 月成立了市土地收购储备中心，开始了我市土地 收购 储备的尝试。起初几年只收购改制企业、“退二进三”企业的国 有划拨用地，储备土地仅出让规划用途为商业、居住性质的经营性用 地。在 2006 年 10 月之前隶属于国土局。2006 年 10 月，市委、市政 府调整了土地收储中心管理体制，作为市政府直属事业单位，编制 25 人，现有工作人员 20 人，内设 6 个职能科室（办公室、收储一、二、 三科、监察室、财务科），组建了新一届领导班子，领导职数一正三 副和纪检组长，成立了党组。中心同时也作为市土地资产管理委员会 的办公室。这以后，中心开始新增建设用地的收储、出让土地的收购 和工业用地的招拍挂，尝试储备土地的一级开发整理、发挥收储融资 平台作用，并将市开发区、大桥开发区、工业园区等土地招拍挂出让 工作纳入统一运作，按照土地储备实行统一储备、统一供应的原则,储 备土地完成前期开发整理后, 纳入市区土地供应计划，由市国土资源

　　管理部门统一组织供地。目前在土地供应环节基本实现了集中统一管 理，使中心在经营城市土地和城市建设上有了更大舞台。

　　（三）运作方式坚持“政府主导与市场运作相结合”的模式

　　我市土地储备制度是在学习借鉴杭州模式的基础上建立起来的， 《安庆市土地收购储备试行办法》和《安庆市土地收购储备资金管理 办法》也是参考杭州市的土地储备办法结合我市实际制定分别于 2001 年、2003 年颁布施行的。随着《安徽省 国有土地储备办法》、财政部 和国土资源部的《土地储备资金财务管理暂行办法》、国家三部委的 《土地储备管理办法》相继出台，我市在总结前期土地储备实践的基 础上对上述我市两办法进行了修改，以政府令的形式于 2008 年 10 月 1 日起正式颁布施行《安庆市土地储备管理实施办法》。该办法的施行 标志着我市土地储备工作走上了规范化和法制化的轨道。

　　我市土地储备的管理模式是：市政府设立土地资产管理委员会负 责组织、领导、协调和监督土地储备工作，市国土资源局负责土地储 备的管理工作，市土地收购储备中心是市政府直属的正县级事业单位， 作为市土地资产管理委员会的办事机构统一承担市区行政区域内的土 地储备工作；土地储备的运作环节是：制定年度土地储备计划，通过 收回、收购、优先购买和土地征收等方式实施土地储备。2007 年元月 份开始，中心对储备土地进行必要的前期开发、管护和临时利用，待 达到“净地”出让条件后交由市国土资源局向社会供应土地。2006-2 008 年期间，市土地收购储备中心共收储土地总面积 958.01 公顷，开

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