根据土地管理法、城市房地产管理法有关规定,我市完成了新一轮城区基准地价更新工作。《临沂市人民政府关于公布临沂市城区土地级别调整与基准地价更新成果的通知》（临政办字【2020】89号）已经市政府第76次常务会议审议通过，于8月8日起公布实施，更新成果已在临沂市自然资源和规划局门户网站公布。

　　我市现行的城区基准地价是2016年9月30经市政府批准公布实施的，到2019年已满三年。根据国家有关规定，必须开展新一轮基准地价更新，更新成果由省自然资源厅组织验收后，由市自然资源和规划局及时向社会公布实施，然后报自然资源部备案。

　　按照省自然资源厅工作安排和部署，我局迅速启动新一轮基准地价调整更新工作。

　　一是调查资料。2018年初，调取了城区土地利用总体规划、城市规划和各类经济发展统计数据，收集了商服繁华度、基础设施条件、人口密度等定级资料，调查了土地出让、转让、抵押、房屋出租出售案例等地价测算数据。

　　二是内业处理。按照规程要求，绘制图件，调整级别和区片，测算样点地价，编制修正体系，形成初步成果。

　　三是成果论证。2018年8月-10月，我局分别征求了市直有关部门、各区政府、各开发区管委会、各开发片区及行业专业机构及有关人员的意见。8月5日召开了临沂市基准地价更新听证会，听取来自社会各界的听证代表提出的意见和建议，进一步完善成果。

　　四是成果验收。2019年10月23日，通过省自然资源厅专家组验收，根据专家意见进一步修订完善成果。2020年6月，经局长办公会集体审议后，提请市司法局进行合法性审查。8月1日，经市政府第76次常务会议审议通过。8月8日，市政府以临政办字【2020】89号文件正式公布实施。

　　本着针对性、前瞻性、适用性原则，本次采取全面更新、分类定级的技术路线划分土地级别。根据级别内土地利用条件及地价差异细化土地区片。采用“利用市场交易资料更新基准地价”的方法，以我市近三年来成交的出让土地案例、房地产市场交易数据和土地取得成本为基础数据，综合确定地价水平，形成更新成果。主要内容如下：

　　（一）范围更新。本轮更新范围仍为438.1平方公里，北至北外环路，西至京沪高速公路，南至南外环路，东至胶新线、东外环路。另外，还包括临港经济开发区、蒙山旅游度假区、市辖三区建制镇驻地。

　　本轮将高铁片区纳入评价范围，西至沭河路，东至滨河路，南至长春路，北至诸葛城路，评价面积23平方公里。

　　（二）用途更新。本轮在商服、住宅和工业用地的基础上，新增公服用地（Ⅰ、Ⅱ）基准地价。其中，公服用地Ⅰ，指社会福利用地、公共设施用地、公园与绿地；公服用地Ⅱ，指机关团体用地、新闻出版用地、教育用地、科研用地、医疗卫生用地、文化设施用地、体育用地。

　　（三）级别更新。现行基准地价中，商服、住宅和工业用地共划分23个级别，64个区片。本轮对商服、住宅、工业和公服用地进行全面更新，共划分31个级别，84个区片。

　　（四）地价更新。我市商业用房去化周期较长，去库存压力较大，因此，本轮商服用地基准地价整体增幅为25.27%，商服繁华度较高的区域地价增幅较高，外围区域地价增幅较低，更新后楼面价最高3500元/㎡、最低400元/㎡；我市商品住宅库存量较少，去化周期较短，土地溢价率较高，本轮住宅用地更新后楼面价最高4000元/㎡、最低800元/㎡；为促进中心城区工业用地退二进三、退城入园，本轮更新仍保留工业用地控制区。更新后地面价最高950元/㎡、最低240元/㎡。控制区内增长15.08%，控制区外增长7.03%；为建立健全自然资源公示地价体系，本次增设了公服用地基准地价，与工业用地基准地价水平相近。公服用地Ⅰ地面价最高950元/㎡、最低300元/㎡；公服用地Ⅱ地面价最高1425元/㎡、最低450元/㎡。

　　记者：什么是基准地价？基准地价有什么作用?

　　沈庆国答：基准地价是在平均开发利用条件下，对不同区域的建设用地，分别按照商业、住宅、工业、公共管理与公共服务用地进行评估，由政府确定并公布实施的法定最高使用年期的区片平均价格。

　　基准地价的更新和实施，为土地价格评估提供依据，为市场配置土地要素提供参考，为政府加强土地市场管理提供技术支撑，是规范土地评估行为、反映土地资源稀缺程度、推动土地市场高质量发展的重要手段和工具。

　　记者：基准地价更新对房价有何影响?

　　沈庆国答：基准地价反映地价总体水平与变化趋势，是土地价格的参考，是政府衡量土地资产、调节土地市场的依据，具有相对稳定性。土地出让的起始价，是根据土地评估价、土地开发成本和政府产业政策等具体情况综合评估确定的，与基准地价没有直接关系。因此，不管是地价还是房价，最终的成交价都是由市场供求关系决定的，基准地价的调整不会对房价产生直接影响。

　　记者：为什么新增公服用地的基准地价？

　　沈庆国答：以前的基准地价体系，只包括商业、住宅、工业三大类土地用途的基准地价，评估其他用途土地时，均须参照上述三类土地用途进行修正评估，分类少，针对性、操作性不强，尤其随着教育、医疗、卫生、文化、体育、科研、交通、能源、水利等公益事业和公共设施的快速发展，新产业、新业态不断涌现，客观上要求进一步细分基准地价土地用途分类体系，提高基准地价的精准程度和可操作性，为经济社会高质量发展提供地价支撑和保障。

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