山东临沂义堂镇综合开发项目整体定位与总体规划报告.pdf-2019-02-10-23-33-27-061.docx

　　2019-05-31发布于广东

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　　谨呈：山东临沂建银中邦 临沂市兰山区人民政府 临沂市兰山区义堂镇人民政府 山东临沂义堂镇综合开发项目 世联地产顾问股份有限公司 全国战略业务中心 上海战略顾问业务部 二零一零年十二月 头部个阶段：义堂整体定位与总体规 第二个阶段：土地运作与区域开发 划布局建议 模式建议 基于现状分析提出问题 为义堂区域制定制胜的 基于财务、市场和案例 整体定位 三重视角的规划建议 ? 土地利用现状 ? 小城镇和产业案例研究 ? 规划案例借鉴 ? 人口现状 ? 人口导入扩大住房需求 ? 土地综合整治财务分析 ? 产业发展现状 ? 区域价值提升吸纳目标居 ? 地块条件分析 ? 生活配套现状 住人群 ? 规划设计建议 ? 临沂市房地产发展现状 ? 临沂市区域发展现状 本次汇报主题——为义堂综合开发区域制定定位和规划 1）基于现状提出问题 2）基于案例研究提出核心思路 3）基于市场为区域制定制胜的整体定位 4）基于财务、市场、案例下的规划建议 5）下阶段工作安排建议 对城市的研究我们界定为“人在一定的空间内进行生产和消费”，并从这四个方面对义堂的现状进行研究，找出价值与核心问题 土地： ?区位交通 ?土地承载量 ?土地利用 ?土地价值 ?土地认知 ?资源禀赋 人口： ?人口总量 ?人口结构 生活： ?商业配套 ?公建配套 ?基建配套 ?休闲娱乐配套 ?住房现状 产业 ?产业结构 ?产业链  土地 Land 生产/产业 生活 Production/Industry Living 区位分析》义堂镇位于临沂市城西5公里处，在其“南工中商北文”的城市发展布局中，属于“中商”和“北文”的交汇区，区位优势明显 临沂市位于山东省的东南部,东部连接日照,地近黄海,西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊，是山东省面积蕞大和人口蕞多的地级市 临沂地理位置优越，交通便利，是鲁、苏的交通要 道 义堂镇位于临沂市城西5公里处，东南部与临沂市兰山街道相接，西北部接费县，西与兰山区朱保镇毗邻，北与兰山区枣沟头镇相连，是典型的城乡结合 部 本项目位于义堂镇中心区，紧挨临沂市区  临 沂 义堂  兰 山 交通分析》项目内部交通纵横交叉，外部交通便利，G327横穿东西，直通市区，京沪高速纵贯南北，其出入口是进出临沂重要的“西大门” ? 、 环路、滨河大道等直通市区 沿G327从镇政府到市区需 25分钟 京沪高速纵贯项目南北，义堂出入口使义堂成为南北的重要交通节点和进出临沂的重要通道 本项目内部有东西向的义刘路、南环路和南北向的中学路等，形成“十纵十横”的内部交通网络，内部交通便捷  本项目 市北环路 镇政府 义堂出口 通往市区 土地承载量》2009年义堂镇完成工农业总产值116.8亿元，人均纯收入7792元，居民存款余额11.4亿元，私人轿车3500余辆，经济实力雄厚 2009年义堂镇全镇完成工农业总产值116.8亿元，实现财政总收入2.1亿元，其中地方财政收入9444万元， 2009年，义堂镇居民存款余额达到11.4亿元 全镇私人轿车达到3500余 辆 1997-2007年，义堂镇国内生产总值快速增长，年均增长率为21.3%，高于临沂市年均增长率14.8% 与周边镇比较，义堂镇综合经济实力列第二位  1800 180000 1600 160000 1400 140000 1200 120000 临沂市、 1000 100000 800 80000 义堂镇 600 60000 国内生 400 40000 产总值 200 20000 变化图 0 0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 临沂市国内生产总值（亿元） 义堂镇国内生产总值（万元） 周边乡镇综合指标评价表 单位：万元 南坊 白沙 枣沟 街道 埠镇 头镇 朱保镇 半程镇 义堂镇 工业总产值 740102 114688 198516 323997 1893544 501627 利税总额 51348 4553 26122 31246 147452 45312 固定资产投资 285000 78420 145692 89280 125000 140316 地方财政收入 7055 1488 2603 3606 2471 6378 农民人均纯收入 5274 4061 4820 5103 5330 5359 综合得分 0.83 0.20 0.26 0.28 0.52 0.56 综合排名 1 6 5 4 3 2 资料来源：义堂镇经济社会发展规划 土地利用》义堂镇土地利用规划区87%已成为建设用地，其中国有建设用地453.9亩，仅占3%，规划区外，本项目内的土地仍为农用耕地 根据义堂镇土地利用总体规划（2010年5月编制），规划范围东至高速公路，西至工业二路，南至镇南路，北至北外环 规划区总面积约15095.5亩，其中农用地1793.6亩，建设用地 13155 亩， 未利用地（河流水面）146.9亩 建设用地中，国有建设用地453.9亩，集体建设用地12701.1亩 农用地中，耕地494.7亩，园地45.7亩，林地736.8亩，坑塘水面 193 亩，沟渠273.6亩，设施农用地49.8 亩  本项目范围 祊 河 镇政府 京 沪 高 速 镇河路 规划区范围  ?本项目范围与义堂镇规划范围有所不同，在其规划范围中东西边界不变，向北延伸至祊河，向南延伸至涑河 ?规划区以外，本项目以内 的土地性质绝大部分为农用耕地 ?根据义堂镇规划区土地利用现状，义堂镇规划区农用地占12%，建设用地占87% 资料来源：义堂镇土地利用总体规划（2006-2020年） 土地利用》义堂镇工矿仓储用地占34%，非入园企业1300多家，商服用地仅占5%，住宅用地占17%，平房住户11000多户，土地利用率低 义堂镇板材企业布局分散，除入园的400多家企业外，其余1300家板材企业分布在其它33个行政村中，占地规模大，土地使用效率不高 义堂镇投资3400万元，已建设居民楼140栋，建筑面积65.85万平方米，除入住 社 区 的 居 民 ， 其 余 约 11000 多户均住在 一 层平房中，住宅用地利用率低 建设用地中，商服用地453.9亩，工矿仓储4511亩，住宅用地2277.6亩，公共管理与公共服务用地434.6亩，特殊用地118.4亩，交通运输用地4657.3亩，空闲地570.9亩  代庄社区 苑朱里社区 大义堂社区 本项 目 王朱里社区 丰源社区 埠北头南楼社区 ?义堂镇建设用地中，商服用地仅占5%，工矿仓储用地占34%，住宅用地占17%  项目内部 新建社区 资料来源：义堂镇土地利用总体规划（2006-2020年） 土地价值1》目前义堂镇企业所交土地租金在2000元/亩/年左右，土地使用税为8元/平/年，与其工业产值相比，工业用地价值并未得到体现 目前义堂镇大部分企业的厂房为占用耕地，并非工业用地，但企业每年仍然向政府缴纳土地租金和税 费 土地成本也很低，每亩 4000元的金—— 恒瑞木业董事长张总 企业占地87亩，去年的租金为每亩每年1600元，今年预计要到2000元，土地 税为每平每年8元 —— 协成木业袁总 企业占地30亩，每年的租金约2000元/亩，土地使用 税为8元/平.年—— 临沂市帝文人造板厂史总  企业名称 土地租金 土地税费 占地面积 （元/亩/年） （元/平/年） (㎡) 恒瑞木业 4000 8 —— 协成木业 1600 87 帝文人造板 2000 8 30 土地使用现状图 用地权属现状图 土地使用现状图中，深红色区域为工业用地，但在用地权属现状中，深红色区域所在的位置属于集体用地，不属于工业用地 土地价值2》义堂镇商业沿G327分布，九州附近是商铺租金高地，在2-5元/平米/天之间，部分商铺租金高于市区，商业用地价值得以体现 义堂镇商业沿G327分布，并在九洲宜家佳附近形成商铺租金高地，该地段商铺租金基本在2-5元/平米/天之间，个别商铺租金高达16.44元/平米/天，高于市区租金 义堂镇核心区商业以九州宜家佳为核心向东西延伸，离九洲宜家佳越远，商铺 ， 中在0.8-5元/平米/天 义堂镇纵向的商业街中学 ， 始，离G327越远，租金越低，集中在0.5-0.9元/平米 /天  板块 项目名称 商铺面积（平米） 租金（元/年） 租金单价（元/ 平米/天） 汇丰手机大卖场 120 120000 2.74 未来之星 60 100000 4.57 义堂商场 25 10000 1.1 义堂商场门口水果店 40 24000 1.64 万佳购物广场线 诺基亚 25 40000 1.99 糁馆 50 15000 0.82 以纯 1层*2间*30 50000 2.28 G327沿街商业 金江宾馆 3层 标间110元/天， （镇中心区） 3人间140元/天 鞋店 1层*2间*25 16000 0.88 华泰手机大卖场 2层*2间*30 60000 通讯店 1层*1间*30 30000 2.74 新华会计学院 2楼20㎡ 200元/月出租 2楼，0.33 腾达宾馆 3层 租金，50000元/年， 房间60~100元/天不等 东方车辆商场 2间*2层*250 62800 蛋糕鲜花店 2间*1层*200 55000 0.38 宏宇电脑 1间*1层*40 13000 0.89 义堂镇社区商业 阿杜染发 2层*2间*30 20000 惠德大药房 2间*2层*30 30000 （中学路） 战神军衣店 1间*1层*30 6000 0.55 理发店 2间*2层*20 11000 土地价值3》义堂镇没有成型的商品房，镇中心成型小区的小产权公寓单价在1700-2000元/平米之间，住宅用地没有实现土地价值的蕞大化 义堂镇除去新农村建设的几大社区外，大部分住宅为一层的平房 义堂镇没有成型的商品房，镇中心只有义堂中学对面的教职工小区、大义堂小区、供销社小区和自行车零件厂小区等 根据市调结果，义堂镇中心区内，成型小区公寓出售单价在1700-2000元/平米之间  项目名称 在售/租物业类型 在售/租均价 户型面积 （元/㎡） (㎡) 公寓 出租，6000元/年 二室一厅，90㎡ 义堂中学对面 公寓 8000元/年 三室一厅（精装修） 公寓 23万元/套出售， 三室一厅，130㎡ 单价1769元/㎡ 大义堂小区 公寓 9万元/套出售 一室一厅 公寓 23万元/套出售， 120㎡ 单价1917元/㎡ 供销社小区 公寓 500~600元/月出租 130㎡ 公寓 其中一房200元/月出租 三室一厅 自行车零件厂小区 公寓 7000元/年出租 106㎡ 义堂镇改造过的代庄社区，公寓单价800-1000元/平米，双拼230平米，售价30万 普通住宅 供销社小区 自行车零部件厂小区 代庄社区 市区土地价值》市区商品房公寓价格约5000元/平米，联排价格12000-16000元/平米，双拼20000元/平米，土地价值相对较高 在售均价 户型面积 项目名称 板块 在售物业类型 （元/㎡） (㎡) 整体定位及卖点 客群分析 容积率 客户主要为临沂市私营 爱伦坡 北城新区 联排、叠加 联排：12000-16000 联排：250-350 区位、配套 业主、政府人员及三区 1.4 叠加：8000-12000 叠加：180-260 九县的都有，以本地客 户为主 公寓：4900（开盘价 公寓：90-400 定位高端，卖点是 临沂本地客户占到70%， 联排、双拼 格4100） 凤凰城 北城新区 联排：14000 联排：300 绿化环境、市政、 义堂可能有5%，主要是 1.8 小高层、高层 双拼：20000 双拼：500 教育等配套、风水 自住为主 商铺：16000 临天下 北城新区 双拼、联排 联排：12000-16000 联排：419 首席高尚生活区， 1.4 双拼：19000-23000 双拼：260-300 区位、市政、环境 教育资源（幼儿园 本地做生意的，汽配城、 二期：洋房、高层 联排:230-312 和小学都是在项目 塑料市场、金属城等， 沂龙湾 北城新区 三期：联排、双拼、独 洋房：4900 双拼：360-380 开始之初就建好的 0.9 外地工作回来在家乡买 栋 独栋：500-800 ），交通方便，环 房的 境好 金鼎国际广 酒店式公寓均价5000 本地客户居多，不少是 兰山区中心 酒店式公寓、商业 元，1-4层商业整体卖 酒店式公寓50-80平 场 做生意的 给了苏宁电器 住宅08年售价3700元 起，均价4000，现在 售的酒店式公寓共500 住宅（已售完）、商业 套，精装单价7000- 酒店式公寓40-80平 地处市中心核心地 久隆奥斯卡 兰山区中心 8000元，70年产权； 段，临沂市价值蕞 本地高端客户为主 酒店式公寓 商业招商的有茂业百货 商业50-1000平 高的地方 其余出售的商业面积在 50-1000平，单价 10000-70000元。 联排350平左右，双 滨河资源，交通便 本地客户为主，大部分 水榭华庭 兰山区南部 中式别墅 单价8000左右 利，院子和露台赠 是做生意的，有的客户 1.42 拼500平和700平 送 来源不便透露 未来市场上义堂镇周边还建房、临沂市区商品房供应量大，对义堂镇商品房开发构成一定威胁 近两个月临沂市住房用地出让情况一览表 行政区 土地座落 总面积 总价（万 单价（万元 容积率 土地用途 供应方式 土地使用权人 签定日期 (公顷) 元） /亩） 临沂市本级 兰山区涑河北街 0.4255 861.3 134.94712 2.4 中低价位、中小套型普通商品住房 挂牌出让 临沂兰发置业有限公 2010/12/23 东段北侧 用地 司 临沂市本级 临沂市兰山区通 2.4131 4650.54 128.48038 2.1 中低价位、中小套型普通商品住房 挂牌出让 临沂市华苑置业有限 2010/12/23 达路路 用地 公司 临沂市本级 临沂市河东区九 5.3287 4776.5 59.758165 1.6 中低价位、中小套型普通商品住房 挂牌出让 临沂市东易置业有限 2010/12/14 曲街道 用地 公司 临沂市本级 高新区科技大道 3.2656 1054 21.51723 1.5 中低价位、中小套型普通商品住房 挂牌出让 临沂宝利置业有限公 2010/12/14 中段东侧 用地 司 临沂市本级 河东区九曲街道 11.4585 11687 67.996102 1-3 中低价位、中小套型普通商品住房 挂牌出让 中铁十五局集团临沂 2010/11/25 用地 置业有限公司 临沂市本级 河东区九曲街道 9.0836 9265.3 68.000205 1-1.7 中低价位、中小套型普通商品住房 挂牌出让 临沂浦发房产集团有 2010/11/17 用地 限公司 临沂市本级 河东区九曲街道 1.6414 1674.3 68.002924 1-1.7 中低价位、中小套型普通商品住房 挂牌出让 临沂浦发房产集团有 2010/11/17 用地 限公司 临沂市本级 罗庄区清河南路 4.6531 2675.656 38.335103 1.8 经济适用住房用地 划拨 临沂市房产经营开发 2010/11/10 东段北侧 公司 临沂市本级 临沂经济开发区 9.4395 4100 28.956336 1.5 中低价位、中小套型普通商品住房 挂牌出让 临沂经开置业有限公 2010-10-29 用地 司 临沂市本级 临沂经济开发区 1.6519 940 37.936114 3.5 中低价位、中小套型普通商品住房 挂牌出让 临沂经开置业有限公 2010-10-29 用地 司 临沂市本级 临沂经济开发区 6.2169 2620 28.09546 1.5 中低价位、中小套型普通商品住房 挂牌出让 临沂汇桉房地产开发 2010-10-29 用地 有限公司 临沂市本级 临沂经济开发区 2.8933 1200 27.650088 2.5 中低价位、中小套型普通商品住房 挂牌出让 临沂市恒大房地产开 2010-10-29 用地 发有限公司 临沂市本级 临沂经济开发区 4.1752 1880 30.018522 1.5 中低价位、中小套型普通商品住房 挂牌出让 临沂万基房地产开发 2010-10-29 用地 有限公司 临沂市本级 临沂经济开发区 1.7493 1020 38.872692 3.5 中低价位、中小套型普通商品住房 挂牌出让 临沂盛唐置业有限公 2010-10-29 用地 司 土地认知》义堂镇工业经济发达，环境污染严重，整体区域认知度和认可度较低，区域形象亟待改善，区域价值亟待提高 义堂镇有板材、化工、机械、食品等产业，工业经济发达，环境污染严重 外界对义堂的区域认知度和认可度很低 义堂流动人口很多，治安 不怎么样 ——专业市 场批发业主 义堂不是生产板材的吗？环境很差的 ——专业市场批发业主 义堂配套以前给当地人的 印象就是脏乱差，治安不好，没有好的学校、医院等配套设施 ——鲁商地产营销部李经理  正在生产的板材企业 尘土飞扬的义堂街道 成片的板材企业 成片的家庭作坊 资源禀赋》整个义堂镇无具备竞争优势的自然资源，前城子小古城是义堂镇内蕞大的文化资源，并位于本项目内部 义堂镇境内北有祊河，南有涑河，两河自西向东，流入沂河 本项目北至祊河，南至涑河，祊河已经进行了河道整治，涑河河道较窄、水流较少，滨水环境并未做 足 义堂镇内部发现多处遗址，其中前城子小古城遗址已成为省级文物保护单位，并申报了国家级文物保护单位 前城子小古城遗址发掘春秋和汉代的器皿，平面呈长方形，东西长约800米，南北宽650米，文化堆积厚 1-2米  义堂镇自然资源状况一览表 资源分类 状况与分布 土地资源 土地总面积52.7平方公里，地势平坦，土壤肥沃。 水资源 水资源丰富，祊河、涑河穿境而过，多年平均年地表水资源量12.，地下水资 源量1580万立方米。 气候资源 暖温带大陆性季风气候，常年平均气温为12，常年平均降雨量。 生物资源 牛蒡、天麻等药用植物资源丰富，盛产银杏、板栗、大蒜等。 矿产资源 煤炭为主。 林地资源 境内林地面积9521.9亩。 祊河 祊 河 前城子 本 小古城遗址 项 目 祊河的河道整治已经完成，滨水的环境、道路各方面都完成了，涑河的河道整治也做了，但没有延伸到义堂那边——兰山区建设局 义堂镇土地因素小结 价 值 点 – 区位优势，交通通达性好 – 经济优势，有产业支撑，综合经济实力强 – 中心区商业价值高 房地产开发处于初级阶段， 本地市场商品房供应量少  存 在 问 题 – 区域形象差，认知度和认可度低 – 住宅、厂房的拆迁量大，拆迁难度大 – 周边还建房、市区商品房供应量大 – 缺乏具备竞争优势的自然、 对城市的研究我们界定为“人在一定的空间内进行生产和消费”，并从这四个方面对义堂的现状进行研究，找出存在的核心问题 土地： ?区位交通 ?土地承载量 土地 ?土地利用 Land ?土地价值 ?土地认知 ?资源禀赋 人口： ?人口总量 ?人口结构 生活： ?商业配套 ?公建配套 ?基建配套 ?休闲娱乐配套 ?住房现状 生产/产业 生活 产业 Production/Industry Living ?产业结构 ?产业链 人口总量》义堂镇总人口15.6万人，其中户籍人口5.4万人，流动人口10.2万人，占总人口的65.4%，与其他小城镇相比，人口总量优势明显 义堂镇总面积52.7平方公里, 总人口15.6万人，其中，户籍人口5.4万人，外来务 工人口10.2万人；镇区规 . ， 区总人口约7.2万人，其中常驻人口3.3万人，流动人 口3.9万人 镇域人口增加主要是外来人口的增加，且多分布在各村庄的企业中，2009年，义堂镇外来人口占总人口的65.4%，约有4万人分布在镇区，约6万多人分布在其它村庄的企业中 天津华明镇总人口4万多人，户籍人口1.3万；北 京长阳镇人口5万人；上海罗店镇人口约10万人  140000 1997- 120000 2007年 100000 镇域人 80000 60000 外来人 40000 20000 口增长 0 趋势显 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 著 镇域总人口 户籍总人口 外来常住人口 1997- 30000 25000 2007年 镇区人 20000 口现状： 15000 外来人 10000 口增长 5000 著 0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 镇区总人口 镇区户籍人口 外来常住人口 人口来源结构》义堂的大量流动人口来自义堂镇以外的周边镇区县和其它省市，义堂本地人仅占35%，镇外的流动人口占65% 在义堂镇区的流动人口有 3.9万，占总人口的54.2%， 其中，来自义堂镇外的流动人口达3.8万人，占流动人口的97.4% 在义堂镇以外的人口中， 有86人迁入义堂，成为义堂的常驻人口 在这边儿打工的全国各地到处都有，江西的、安徽的，哪儿都有。也有外地人在这边儿开厂的，像浙江的、常州的、上海的， 都有 ——板材企业主 在义堂镇上经商（作老板） 的 本 镇 农 民 人 数 有 507 ——小城镇调研 调查  2009年义堂镇镇区人口结构 （单位：人） 人数 1 ． 镇 区 半 年 以 上 常 驻 人 口 32865 总计 其中：1）镇区原居民 32754 2）原为镇域内的农民，后迁入镇区居住的人口 25 3）由镇外迁入的常住人口 86 2．镇区的流动人口 总计 38624 其中：1）来自镇域内农村地区的流动人口 856 2）来自镇外的流动人口 37768 人口就业结构》义堂镇二产集中了主要的本地和外地劳动力，一产主要集中本地劳动力，但数量逐年减少，三产中本地人口多于外来人口 ? 义堂镇第二产业的本地劳 25000 动力数量一直居于较高水 20000 1997- 平，且近年来持续增加； 15000 2007年本 第三产业劳动力数量保持 地劳动力 较为平稳；头部产业劳动 在三次产 力数量逐年减少 业中的就 5000 ? 义堂镇本地劳动力逐步从 0 业情况 头部产业转向第二产业就 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 业，其中70%以上本地劳 头部产业就业人口 第二产业就业人口 第三产业就业人口 动力在第二产业就业 ? 义堂镇几乎没有外来劳动 60000 50000 力从事头部产业，绝大部 1997- 2007年外 40000 少数劳动力在第三产业就 来劳动力 30000 业 在三次产 20000 ? 2007年外来劳动力90%以 业中的就 10000 上集中在第二产业就业 业情况 0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 头部产业就业人口 第二产业就业人口 第三产业就业人口 人口职业结构》义堂镇的经济结构决定了义堂镇拥有大量的公务员、企业主、企业管理人员、工人和专业市场批发业主 义堂镇的人口职业结构包括了公务员或类公务员、企业主、企业管理人员、企业工人和专业市场批发业主等类型 义堂镇的镇政府、学校、医院、银行国有企业等单位形成了大量的公务员或类公务员 义堂镇发达的板材、机械、化工等第二产业，聚集了大量的大企业主和中小企业主、管理人员、技术人员和工人 义堂镇的木材批发市场和食品批发市场为义堂镇聚集了大量的专业市场批发业主  企业主 一般来说，工人上面 中高层 有组长，然后是车间 主任、生产厂长。一 管理人员 般一个车间主任管 基层 50~60个工人。 管理者 ——银河企业董事 普通工人 长刘总 类事业单位 木材批发市场 人口收入结构》义堂镇经济发展活跃，外出从业收入占比少，工资性收入是主要收入来源占73%，家庭经营性收入中三产比重占61% 工资性收入占全部收入的73%，在本镇区域内的收入占工资性收入的74%，在非企业组织中劳动所得收入占26%，外出从业收入几乎没有 家庭经营性收入占全部收入的23%；头部产业收入占 3% ，第二产业收入占 36% ，第三产业收入占61%（其中餐饮服务业、 批零贸易业收入占49%，交通运输邮电业收入占22%，其他占22%） 财产性收入占全部收入的比重为3% 转移性收入占全部收入的比重为1%  23% 73% 26% 74% 义堂镇居 民收入构 1% 成分析图 3% 财产性收入 转移性收入 家庭经营性收入 在非企业组织中劳动所得 在本乡地域内劳动所得 工资性收入 3% 家庭经营 36% 性收入来 源对比图 61% 头部产业收入 第二产业收入 第三产业收入 人口消费结构》生活消费是义堂镇蕞主要的消费支出，但在义堂消费的基本是打工一族，他们的有效购房力不足，而高收入者在市区消费 生活消费支出是义堂镇蕞主要的消费支出，占总消费支出的76%，其次是家庭经营费用支出、转移性支出和税费支出 在生活消费支出中，食品消费支出和居住消费支出所占比重蕞大， 分别占 28% ， 27% ；其次是文化教育、娱乐消费支出和衣着消费支出，分别占13%和11%；再次是交通和通讯消费支出以及其他商品和服务消费支出，分别占7%和6%；蕞后是医疗保健消费支出和家庭设备、用品消费支出，均占4%  义堂镇居民消 费构成分析图  打工者很少在义堂买房，更乐意回家盖房子，观念不一样 ——恒瑞 在义堂消费的主要是打工一族。老板和经理级别的都住在市区， 义堂镇居民生活 在市区消费，子女也在市区读书——恒瑞木业董事长张总 消费构成分析图 人口因素小结 价 值 点 存 在 问 题 – 人口总量大 – 高收入人群去市里消费 – 大量私营业主，消费能力高 – 本地流动人口有效购房力不 足，无法长期支撑房产市场 对城市的研究我们界定为“人在一定的空间内进行生产和消费”，并从这四个方面对义堂的现状进行研究，找出存在的核心问题 土地： ?区位交通 ?土地承载量 ?土地利用 ?土地价值 ?土地认知 ?资源禀赋 人口： ?人口总量 ?人口结构 生活： ?商业配套 ?公建配套 ?基建配套 ?休闲娱乐配套 ?住房现状 产业 ?产业结构 ?产业链  土地 Land 生产/产业 生活 Production/Industry Living 商业配套》义堂镇商业配套相对集中，大型超市和商场数量少，档次低，只能满足中低消费者的日常需求 义堂镇商业沿G327分布，形成了砂光机一条街和九洲宜家佳附近的商铺聚集 地 全镇有义堂正元超市、义堂万群超市、义堂九州超市、义堂农贸市场、义堂 业，其中九州超市附近是义堂的商业中心地带，聚集了义堂镇的大量商铺 全镇有建材、日用百货、服装布匹、五金土杂、蔬菜水果、图书等150多个，商业户有860户，商业服务网点有510个 全镇有金融机构3个，保险事业有办事机构1个，代办网点38个，险种10多个  砂光机一条街（靠近京沪高 宜家佳附近商铺：义堂镇的 临沂市商业银行：义堂镇 速，京沪高速以西，G327 商业中心区，是服装、鞋类 较大的银行机构 以北）：三层建筑，一层为 品牌的聚集地，整体形象和 商铺 档次相对较高 义堂商场：紧挨九洲宜家佳， 义堂商场内部：小商贩集中， 菜市场：仍然以大棚为主在其西面，但为一层建筑， 产品质量和档次都较为低端类似于大棚，整体档次较低， 形象较差 公建配套1》教育》义堂镇共有32所幼儿园，8所小学和1所省级规范化中学，学校规模较小，不能满足本地和外地打工子女的教育需求 幼儿园：义堂镇共有幼儿 ， 约为90人，其中，中心幼儿园共有幼儿260多人，以外地打工子女为主要生源。目前义堂镇在建公共幼儿园，占地20亩，按省级标准建立，分三期完成，共投资800万 小学：义堂镇现有中心小学1所，村联小7所。义堂镇小学教育已基本覆盖整个镇域范，全镇所有小学共安置外来务工人员子女 ， 需求 中学：义堂镇现有中学1处，有5栋公寓楼，包含3个年级，34个班，195名老师，1700余名学生  金色童年幼儿园（私营） 义堂中学 义堂镇小学分布 代庄小学 公建配套2》医疗》义堂镇有1个中心卫生院，辐射周边乡镇，服务总人口约65万，每个乡村都有卫生室，但医疗设备不足，水平较低 义堂镇中心卫生院占地 8776 平方米 ， 建筑面积4146平方米，是兰山区的两所中心卫生院之一，不仅为义堂镇居民提供服务，同时还辐射周边其它乡镇，服务总人口约65万 有医务技术人员81人、病房38间、床位80张；年诊量达6.1万人次，住院治疗3510例，营业额360万元 义堂镇的每个村都有乡村卫生室，全镇共有100多所，跟中心卫生院的医疗水平相比，无论在医疗设备、服务场所和医生专业水平方面，都有相当差距  义堂镇共有1个中心卫生院（兰山区共有2个，另一个位于枣沟头镇）和100多所乡村卫生所 ? 中心卫生院和乡村诊所都 是自负盈亏 义堂镇中心医院 义堂镇中心医院全貌 公建配套3》文化设施》义堂镇共有1处镇文化中心和2个村文化大院，文化设施较为齐全，但档次不高，利用率低 义堂镇的文化实施包含镇区和乡村两部分。其中镇文化中心有：图书馆、报刊阅览室、******游戏室、农民文化夜校、篮球场、乒乓球室各1处。 村文化大院：1)华夏社区 文化大院：有文化广场、大屏幕电视、图书室阅览室、******室、游艺室、农民健身娱乐场所、农民文化夜校、文化信息资源共享中心、蓝排球场地、乒乓球室各1处；2)化沂庄文化大院：有文化广场、农民建身娱乐场地、农民文化夜校、图书室、阅览室、******室、文化信息资源共享工程服务点、篮球场地、乒乓球室各1处。  图书阅览室 乒乓球室 农民文化夜校 ******室 基础配套》义堂镇靠一座变电站供电，深井地下水供水，暖气管道和燃气管道还未实现集中供暖供气，基础配套设施相对落后 供电：义堂镇有一座变电站，2台16000W的变压器，共有185公里输电线台变压器 供水：全镇供水基本靠深井地下水，35个行政村中，有32个村已经自备水源设备，水源为地下水，部分村民使用自挖井 供暖：义堂镇镇区暖气管道集中供热18.6万平方米，配置于新建社区 燃气：天然气尚未在义堂地区普及，仍以瓶装液化石油气为主，没有形成集中燃气管道。镇区燃气普及率88.8%，农村地区主要使用秸秆和蜂窝煤。  义堂供电所 电线网 ?国能临沂生物发电有限公司位于义堂镇北部，占地195亩，总 投资约2.8亿元，建设规模为1%30MW凝气式汽轮发电机组，配一台130t/h生物质专用振动炉排高温高压锅炉 ?项目于2010年6月7日正式开工建设，项目建成投产后，预 国能临沂 计年发电量2.1亿千瓦时，消耗 生物发电 秸秆30万吨 休闲娱乐配套》义堂镇没有相当规模和档次的酒店、宾馆、休闲娱乐场所和公园、绿地，休闲娱乐配套与义堂的经济水平不相匹配 义堂镇的休闲娱乐场所以及酒店、宾馆等休闲娱乐配套仍然沿着G327分布 义堂镇的宾馆数量多，但档次低，规模小，仅能够满足蕞低端的消费人群需 求 义堂镇没有相应规模的公园、绿地等休闲场所，冬天的义堂没有任何绿意 小间20元/天，大间60元/ ——佳美宾馆 20元/天 ——华益宾馆  巴渝食府：义堂镇政府西面， 舒雅居宾馆：商业中心附近， 九洲健身房：义堂镇唯一 紧邻G327，规模相对较大 紧邻G327，义堂镇共约50 相对专业的健身房，紧挨 的酒店 余家类似宾馆，大多数只有 G327 10-20个房间 标间110元/天，3人间140 美容店，咏春俱乐部：位于 豪仕歌城：G327上看到的 美发厅：装修普通、规模偏 — 紧挨G327的纵向商业街 唯一歌城，位于义堂镇镇政 小的美发厅 府西面 住房现状》除去义堂镇已建的140栋居民楼，大多数村民均居住在一层的平房中，住房质量相对较差，也不利于暖气、燃气等的建设 本项目（北至祊河，南至涑河）包括代庄、尤村、小义堂、小坞埠、堰东圈里、孟庄、南楼、埠北头、大坞埠、大义堂、前城子、后城子、堰角庄、麻庄等 约15个村庄，共有11000多户村民，一般一户村民 居住在一所平房中 一层平房 一层平房 现状建筑主要有四类，2000年左右建筑为A类，数量约占房屋总量的4.67%；80-90年代建造的归为B类，占15.85%；建筑年代较早的砖瓦房归为 C 类，占78.05%；土坯茅草房归为D类，占1.44% 已建社区 已建社区 生活因素小结 价 值 点 – 基本的生活配套设施齐全  存 在 问 题 – 生活配套设施档次不高，属小镇式配套，不能吸纳高端人群和城市外溢人群 – 缺乏公园、绿地等空间 对城市的研究我们界定为“人在一定的空间内进行生产和消费”，并从这四个方面对义堂的现状进行研究，找出存在的核心问题 土地： ?区位交通 ?土地承载量 ?土地利用 ?土地价值 ?土地认知 ?资源禀赋 人口： ?人口总量 ?人口结构 生活： ?商业配套 ?公建配套 ?基建配套 ?休闲娱乐配套 ?住房现状 产业 ?产业结构 ?产业链  土地 Land 生产/产业 生活 Production/Industry Living 产业结构》义堂镇仅第二产业占GDP的92.35%，其中板材产业是其支柱性产业，产值占到81%，21%的工业园内企业实现了45%的产值 义 堂 镇 2009 年 实 现GDP18.26亿元，一二三产占比为， 0.5 ： 92.35 ： 7.15 义堂镇有五大支柱产业，按照产值大小，依次是板材、食品和建材、机械、化工，其中，板材业占工业总产值的81%，全镇财政利税的85%以上，是经济发展的支柱产业 2009年，义堂镇共有工业企业1812家，实现工业产值 1174252 万元， 其中在工业园区内的企业仅占 21.5% ，但其产值却占到44.9%，镇域范围内、工业园区外的工业企业占52.4%，但其产值仅占31.3%  义堂镇一二三产业占比 工业园内外企业数量及占比  义堂镇五大支柱产业占比 工业园内外企业产值及占比 产业链》发展阶段1》义堂镇板材产业处于板材初加工阶段，全镇1700多家板材相关企业中，旋皮厂占到72.4%，深加工企业仅占26.5% 地板 林木种植 原木交易 板材初加工 板材深加工 家具 义堂镇板材产业处于整个板材产业的中间环节，主要以初加工（旋皮）为主，几乎不涉及原木交易和终端产品 ? 要生产贴面板、细木工板、胶合板、密度板和刨花板等类型，还未涉及复合人造板和特殊用途的防火板、石膏板等产品  义堂所处阶段： 邳州所处阶段： 旋皮厂1231家， 邳州家具企业98家 深加工企业450家 拥有深加工生产线余条 板材初加工：旋皮 ? 、 、 、 、 、 等以及防火板、石膏板、铝扣板、铝塑板等特殊用途板材 义堂板材：包括芯板、胶合板、8-18层坯板、普通建筑模板、复膜模板、异型板、包装板、中高密度板、餐盒板、科技木、刨花板、装饰板、各种家俱等几十个品种，但结构不合理，近90% 的产能集中在单板、板条、普通胶合板和细木工板上，产品档次低，附加值低 产业链》基本特征》义堂镇板材企业分散，附加值低，技术粗放，质量偏低，缺乏品牌，以内销为主，营销方式落后 义堂镇共有板材相关企业 1700 余家， 2 个工业园（代庄、南楼）集中了400余家，其余1300家分布在其它33个行政村中，平均每个村40家左右 义堂镇以中小型板材企业为主，处于产业链底端，如旋皮厂就有1200多家占了整个板材企业的70%， 均以家庭作坊为主，技术粗放，影响企业品牌建立 义堂镇企业分散布局，共有大小锅炉 500 台， 其中 T/H以下的蒸汽锅炉80台；立式蒸汽锅炉230台；导热油锅炉190台，导致能源消耗过多，二氧化碳的排放量超标  大量的家庭作坊式旋皮厂、板材加工厂 ， 。 ， 品品种多，质量虽然不好，但是价格低，更能够适应农村市场，所以小 企业的市场空间更大 ——恒瑞木业董事长张总 板材企业主要靠普通的营销方式，尤其依赖大企业的订单，为大企业加工产品，整个义堂镇板材企业的网络营销利用率极低，虽然建立了自己的网站，但没有真正发挥作用，蕞多在网上发布产品信息，没有实现现代化的B2B功能 产业链》横向》义堂镇已经通过支柱产业板材业扩展到机械、化工等相关产业，基本完成了板材产业链的横向产业扩展 义堂镇的现有企业中，板材加工企业450家，旋皮厂1231家，甲醛厂14家，胶厂55家，机械制造厂32 家 ? 义堂镇的甲醛厂、胶厂和机械制造厂都是为板材产 业配套而形成的，目前， 板材加工 、 镇的支柱产业之一  机械  机械制造厂：生产板材 砂光机、锅炉一条街：出 相关的机器设备 售砂光机、锅炉、轴承等 ? 随着义堂镇板材、机械、 化工 化工产业的发展，已经形 成了砂光机一条街、板材 专业市场和化工专业市场， 横向产业扩展基本完成 机械、化工的进入门槛高，企业数目相对少，需要生产、取水、安全等许可证和一些资质，小企业没有实力进入。不过随随着义堂板材的发展，机械、化工企业也越来越多了 ——山东银河机械化工有限公司董事长刘总  鲁南化工城：进行甲醛、 中国装饰板材城：进 聚乙烯等各种化工产品 行各种板材等的批发 的批发与零售 和零售 这条街很有名，全国各地买砂光机都在这边，毕竟义堂生产板材的，在全国都有名 ——砂光机商铺店主 产业链》纵向》义堂镇板材产业仍处在旋皮阶段，但深加工企业开始增多，家具、地板等企业开始被引进，纵向产业延伸已初露端倪 义堂镇板材产业处于产业链底端，主要以旋皮和板材加工为主，在1700多家板材相关企业中板材加工企业 450 家， 旋皮厂1231 家 义堂镇目前已经引进家具企业，并在逐步向家具和地板方向进行产业延伸 协成木业是义堂镇引进的一家大型板材企业，主要为安信地板提供板材，目前安信地板有意在义堂进行强化地板的生产 协成木业对于强化地板的生产将成为引导义堂板材产业的一大试点  原木交易 协成木业  地板 板材初加工 继续延伸 板材深加工 开始延伸 （旋皮） 方向 方向 家具 板 旋 材 皮 加 厂 工 厂 我们生产的地板基材主要用于实木多层复合地板，安信也在考虑在这里新建强化地板生产基地，目前来看可能性还是比较大的，这就需要更多的占地，镇里也给了企业大的支 持 ——协成木业袁总 产业因素小结 价 值 点 – 产业聚集度和知名度高 – 正在转型，大企业开始进驻 – 产业链在逐步完善  存 在 问 题 – 处于产业链底端，科技含量低，附加值低，能源消耗大，污染严重 – 没有大型相关产业的专业市场，缺乏有效的市场营销 – 小企业粗放占地，员工生活绿地缺失 – 大企业进入性低、程序繁琐，很难争取优惠政策和土地 综合来看，义堂镇综合开发有四大核心价值点，同时也存在如下六大主要问题 1、义堂镇综合开发的核心价值点： 2、义堂镇综合开发的存在的主要问题： 这些主要问题在城市模型中形成了一个问题逻辑树，要提高土地价值、扩大土地需求，通过产业和生活平台解决人口导入与吸纳是关键 生产/产业 低端的主导产业链 以板材产业为主、辅助机械、化工、食品 小企业作坊为主，大企业较少且面临小企业价格竞争 初级的生活配套 以小城镇配套为主，集贸市场、地摊、小产权房、学校欠缺 生态、污染、无序、脏乱……  带来庞大低素质、低收入、不稳定的打工人 产生相当的企业主和少量生产主管 吸纳打工人，租赁市场发达，产权房开发不足 企业主和生产主管流向城市，追求更高的生活品质-生态、教育、商务、娱乐等各项配套  、 1.土地利用— 违反占地，粗放利用，不均 2.土地需求— 对国有居住用地需求不大，对廉价的集体建设用地需求大 3.土地价值— 庞大打工人流支撑商业土地价值高，居住土地价值相对低 消费/生活 在明确义堂镇综合开发所面临的问题和问题链之后，我们 从全国小城镇综合开发案例中寻求如何导入和吸纳人口的解决规律，以此为义堂镇综合开发提供思路导引…… 本次汇报主题——为义堂综合开发区域制定定位和规划 1）基于现状提出问题 2）基于案例研究提出核心思路 3）基于市场为区域制定制胜的整体定位 4）基于财务、市场、案例下的规划建议 5）下阶段工作安排建议 小城镇综合开发已经成为全国开发热点，我们选取北京长阳镇、上海罗店镇、天津华明镇三个典型案例，从中寻找小城镇综合开发成功的技术路径…… 罗店镇 中心城区 华明镇 中心城区 中心城区 长阳镇 北京长阳镇 上海罗店镇 天津华明镇 ?位于房山区东部 ?位于宝山区西北部，与嘉定 ?华明镇地处市中心区和“天津 ?距市区仅15公里 区接壤，和江苏太仓市相邻 滨海新区”之间，东丽区中部 ?镇域面积98.6平方公里，辖 ?现镇区面积45平方公里，人 ?距离中心城区13公里 口约10万人 ?全镇总面积156平方公里，辖12 37个行政村，人口5万人 ?罗店北欧新镇规划面积6.8平 个自然村，1.3万户，总人口4万 方公里，其中生态林区3.4平 多人 方公里 ?华明新镇规划面积12.1平方公里 ……深入案例分析发现，土地整理、人口导入及区域价值提升是小城 镇的综合开发取得成功的三大关键因素 土地整理 人口导入 区域价值提升  土地整理一要做到土地平衡，指在小城镇建设过程中，耕地一亩地不能减少，二要做到资金平衡，指政府不 花钱，老百姓不掏钱，所用来操作的公司也不往里搭钱，实现小城镇建设 人气是支撑区域成功开发的关键，留住本地人口、导入外部人口对于小城镇开发尤其重要 通过一系列的区域营销活动可以蕞终实现区域价值，是小城镇开发获得经济效益和社会效益的重要保障 天津华明示范镇以“宅基地换房”建设示范小城镇模式土地整理 的典范，实现了“一样的土地，不一样的生活” 所谓“宅基地换房”就是在坚持承包责任制不变、可耕种土地不减、尊重农民意愿的原则下，农民用宅基地按规定标准换取小城镇中的一套住宅，实现了社区化居住，而农民原有的宅基地则被统一复垦，保证了耕地的占补平衡。 原有宅基地 共12071亩  华明示范镇的宅基地换房步骤 东丽区政府编制总体规划报市政府审批 组建投融资机构（滨丽公司）负责小城镇建设 市政府国土管理部门下达土地挂钩周转指标 村民提出宅基地换房申请，并与村民委员会签订换房协议，同意率达到村总户数的95%以上 用耕地8427亩 亩 农民还建及公 可经营开发用地 共设施建设占 4951亩，收益可 3476亩（投资 以实现小城镇建 约40亿元） 设资金上的平衡  村民委员会与镇政府签订换房协议 镇政府与小城镇投融资机构签订总体换房协议 示范镇住宅建成后，由村委会按照全体村民通过 的分房办法进行分配 农民搬迁后，对原宅基地整理复耕，复耕的土地 用于归还小城镇建设占用的土地挂钩周转指标 华明镇通过“宅基地换房”及相关配套政策，确实给当地农民土地整理 带来了实实在在的实惠，这才是小城镇改造的根本出发点和立 脚点 政策 具体措施 实施效果 1、房屋有效面积：根据之前房屋普查的数据，村民的房屋分为主 1、房屋性质改变：原来的农房为小产权房，而 房和附房两种，其标准为：每一平方米主房可置换一平方米商品房， 置换之后的房子5年之后可以上市，农民获得的 每二平方米附房可置换一平方米商品房 房子是拥有产权证的商品房 换房 2、人均置换面积：华明镇的政策规定，换房按照30平方米／人的 2、财产增值：原来的农房变成城市商品房，房 政策 标准置换商品房，一户人家蕞多可换取3-4套房子。超出面积部分， 屋明显增值 给予货币补偿 3、享受城镇生活实惠。农民开始转变为新型农 3、每人补偿7平方米的商业用房指标 或者社区居民 1、面向全市企业推介、输送人才 就业 2、在本区域企业安排物流、保安、保洁等就业岗位 解决农民的生活后顾之忧，提供了10-20万个岗 政策 3、设立新区居民培训学校，提升农民工技能和素质，镇内凡是参 位，解决了农民养家糊口问题 与土地整合的村里的适龄人员都给予1500元的免费培训费用 全镇从16岁至55岁的适龄人员中已有88%参加城镇职工养老保险， 建立了财政供养为主，集体保障、土地保障和 保险 100%的农民上了农村合作医疗保险，农民达到规定的年龄（男60 社会帮扶为辅的农村五保供养体制，将社会保 政策 周岁、女55周岁），可以享受到平均每月470元的社会保障金。80 障制度落到了实处 岁以上的可享受平均每月570元的社会保障金 社区 村民头部年物业费全免，第二年人均0.1元/平方米，每年递增0.05 管理 减轻了农民集中安置后的经济负担 元，五年后每平方米不超过0.5元，政府补贴0.6-0.7元/平方米 政策 天津华明镇“农村居住社区，工业园区，农业产业园区土地整理 （复垦区）”三区联动，统筹发展 ?园区总规划面积7.33平方公里?园区目标到2011年末，累计引进国内外企业达200家，总投资 额120亿元，实现年工业产值超 农业产业园区过300亿元，年税收贡献15亿元， 共吸引3万人在园区就业 居住社区 农业产业园区 工业园区 （华明新市镇） ?总体规划面积12.1平方公里，现实 施建设面积5 .618平方公里 ?自2007年9月村民搬迁以来，共有 11个村4万多人迁入新居 “长阳模式”——“投融资规划”铸就的新型开发模式，土地整理 均衡了投资者、老百姓及政府三方的利益，现已被各地 小城镇建设学习效仿 北京市土地整理储备中心 所谓“投融资规划”，是将长阳镇土地开发涉及的 村庄拆迁、基础设施建设等各项费用折现计算，折 提供融资 合到土地成本后，看地价定为多少才能保持盈利。 自筹资金 房山区长阳镇 市政/公共设施投资测算报告 （含资金来源及用途） 投融资规划 村庄合并搬迁方案（含资金来 源及用途） 土地开发方案（含资金来源及用途）  地 土地出让金 负 出 责 让 二级开发商 施 村落拆迁、村民补偿安 商品房开发置、公建配套等建设 北京长阳镇——中央休闲购物区（CSD）的核心区，将土地整理 形成“一港”、“两园”、“三城”的格局 “一港” “两园” 国际金融港 智库产业园、户外运动乐园 ?国际金融港将重点发 ?依托北京市重点项目良乡高教 展金融、会展、商务业。 园区和房山重点项目“智汇城” 着力建设集国际会议会 为背景，开辟文化创意和智库经 展、企业会所、公寓于 济创业平台、“知本家”创业舞 一体的金融传媒、金融 台和北京合伙制企业示范新区 咨询、金融中介三大聚 ?利用现有的高尔夫球场和水岸 集地 资源，发展以高尔夫、足球、网 球等户外生态体育产业为代表的 绿色产业  “三城” 休闲购物城、温泉度假城、生态宜居城 ?奥特莱斯华北旗舰店是休闲购物城的重中之重 ?温泉度假城将依托长阳丰富的温泉资源，建设上百栋包容世界各国风情的温泉民俗建筑，形成 包容国际各色温泉洗浴文化的“博物馆”，打造“中国箱根” ?生态宜居城的建设将以万科等知名房企为主， 采取外墙保温、屋面雨水收集、中水回用设施、太阳能集中供热、地源热泵供暖等高新技术，把长阳建设成为与首都世界城市建设相配套的精品生态宜居新城 罗店工业园区钢铁深加工、汽车零配件、电子电器、生物医药、人口导入 机械制造产业的不断壮大带来了大量的产业人口 ?罗店工业园区总体规划面积302.1公顷 ?2009年园区实现工业总产值38亿元，工业企业利润2亿元，上交税金总额1. 9亿元 ?随着轨道交通7号线的全线运营，将为罗店新镇带来城市度假人口和居住人口 ?中集宝伟、东升电子、宝钢国际汽车零配件、复星朝晖制药、佰加壹医药、麒麟饮料（上海）有限公司、上海科宝汽车传动件有限公司等大批国内外著名企业已落户园区 钢铁精品深 电子电器、 加工 机械装备 欧美汽车零 生物医药配件产业 人气是区域成功开发的重要保证，留住本地人口是根本，人口导入 导入外部人口是小城镇实现功能提升的关键 人口导入措施 存在的不足 1、借助轨道交通房山线的开通拉近与城市的距离 1、虽然城市化发展较快，但与之适应的城市产 北京长阳镇 2、借助房山区中央休闲购物区（CSD）的建设提升 业发展还不够快，还没有成为镇域经济的主要 了区域的知名度和整体认知 支撑 3、借助实力开发商的品牌效应形成影响力 2、人口导入力度不够 1、依靠公建配套的打造及生态资源的宣传提升区域 形象，吸引城市度假人口的进入 1、20多家化工厂的关闭流失部分流动人口 上海罗店镇 2、依托轨道交通的优势，吸引城市居住人口 2、早期的交通配套滞后，仅一条主干道连接市 区，使得先期的市场认知度不高，人气不足， 3、规划时住宅和配套设施分别占总建筑面积的49% 商业发展缓慢 和51% 1、原12个村庄的4万多居民现集中安置在华明示范 镇，保证了小城镇开发的人气 成功的实现了本地居民的集中居住，但是对于 天津华明镇 2、华明产业园、南部空港产业区的建设吸引了产业 外部人口的导入进度缓慢，一定程度上影响了 经营性用地的开发速度 人口的导入 生态资源有利于宜居产品的打造，更是对区域价值的提区域价值提升 升有着良好的促进作用 北京母亲河——永定河 华明东丽湖 “河” 罗店美兰湖 配套的打造有助于提升区域的整体功能，教育配套尤其区域价值提升 重要，三个城镇均把教育作为了其核心配套 美兰湖高尔夫 幼儿园 核心配套 北欧风情街 电影院 北京小学 华明湿地博物馆 北京长阳通过举办高尔夫名人赛、长阳音乐节、魅力长区域价值提升 阳交响音乐会、房车露营大会等活动提升了区域知名度 利用生态资源、教育资源、轨道交通、公共配套、区域区域价值提升 营销等手段提升知名度，促进区域发展 北京长阳镇 上海罗店镇 天津华明镇 北京的母亲河——永定河及小清河 罗店新镇6.8平方公里的区域里有3.4 生态资源 平方公里为生态林区，更有其核心资 东丽湖 宗穿长阳，形成了绿色长廊 源——美兰湖 中国福利会美兰湖幼儿园蕞早进入， 现有的“华明学校”有师生 中粮万科引进了北京四幼、北京小 幼儿园、小学、中学各1所在建，另有 近4500人，规划两所九年一 教育资源 学，形成了“名校+名企”教育地 1所9年制学校、3所幼儿园、1所高中 贯制学校和两所示范型社区 产模式 正在规划中、巴黎HEC高等商学院上海 幼儿园 美兰湖培训基地 轨道交通 轨道交通房山线号线号线规划延长至华明 美兰湖国际会议中心、北欧风情街、 滨水公园、高尔夫球场、稻田四村 诺贝尔科技公园、高尔夫球场、文化 华明湿地文化博物馆、社区 公共配套 中心、社区服务中心、中国福利会妇 数字电影院、奥特莱斯华北旗舰店 服务中心、休闲广场 幼保健院、美兰湖亚洲婚纱摄影基地、 百联集团世纪联华、奥特莱斯 “2010长阳音乐节”、“2010中国房 车露营大会”房山区城南行动大型 09年被列入“上海发展改革试点城镇” 世博会展示、被确定为宅基 区域营销 新闻发布会、中粮万科 “乐享风 和“联合国开发计划署试点城镇”， 地换房国家试点，使得大批 尚、魅力长阳”交响音乐会和2010 10年还作为唯一的中国小城镇被欧洲 省市考察团、调研组到华明 第二届长阳半岛高尔夫名人赛等大 新城镇联盟吸纳为成员 镇“取经” 型活动 土地整治资金平衡、有效人口导入与优质生活平台打造是小城镇综合开发成功的三大关键因素 提高土地空间 扩大住房需求 提高土地价值  ?实现资金平衡 土地综合整治 ?实现土地集约利用 -资金平衡 ?整合提升内部企业 产业整合升级 ?导入带来高素质人口的外部企业 -导入人口 ?打造生态环境 区域价值提升 ?突出稀缺必需品属性的教育资源 -生活平台 ?举办节庆活动提高区域认知度 但临沂市当前处于快速城市化浪潮中，居住消费向城市集聚为主，义堂镇吸纳中心城区人口外溢购房动力不足 城市化发展的S型曲线-诺瑟姆曲线% 临沂市城市化 进程所属阶段 城市化率：47% 60% 城市化发展 中期阶段 40%城市化发展 初期阶段 城市化中期阶段， 城市化高速发展 20% 城市化发展速度 比较缓慢  城市化发展 后期阶段 城市化发展速 度有所回落， 进入平稳阶段 时间  居住消费阶段示意图 临沂城区 周边区县 ……而且临沂市城区住房供应量逐年上升，普通住宅价格也停留在 3000-5000元/平米阶段，价格和供应挤压外溢也有待时日 2005-2009年临沂商品房整体呈现供大于求 单位：万平米 806 年供给量 +24% 年需求量 +53% 650 503 362 276 148 130 140 +97% 80 100 2005 2006 2007 2008 2009  数据解读 供应量年均增 幅 53% 成交量年均增 幅 36% 09年供应量增 24% 幅 09年消化量增 97% 幅 数据来源：世联数据平台 公寓房价3000-5000元/平米 临沂城区别墅物业供应也将持续放大，别墅消费还处于中心区主导阶段，普通别墅消费外溢客户也相当有限 5 16 南坊 1 6 18 2 15 4 17 3 7 兰山区 河 东 8 区 9 10 13 12 11 罗庄区 开发区 ?项目大多依靠自然景观驱动，景观和位置较好的产品消化速度较好  1 月澜湾·温泉美墅 2 联合世纪新筑 澜泊湾 滨河阳光 5 意林小镇 沂龙湾·龙园 鲁商·凤凰城 开元·帕缇欧 水榭华庭 滨河国际 奥林匹克花园 美澳花园 日月城 布鲁斯湾 佳和花园 爱伦坡小区 ?较好的市政基础设施建设和相关配套设施使滨河区域愈加 17 百联华府 成熟 18 圣兰菲诺 ?快速的城市化率吸引大量外围人口来城区置业 因此义堂镇综合开发在有效人口导入方面是与其他城镇的根本区别，必须立足自身与周边产业有效人口导入为重点，进而为目标客群打造针对性的优质生活平台…… ——土地综合整治在定位之下指导规划指标分解 本次汇报主题——为义堂综合开发区域制定定位和规划 1）基于现状提出问题 2）基于案例研究提出核心思路 3）基于市场为区域制定制胜的价值定位 4）基于财务、市场、案例下的规划建议 5）下阶段工作安排建议 义堂镇开发区域的价值定位主要体现在以下两个方面 1 如何导入规模有效人口扩大住房需求 2 如何针对性构建优质生活平台吸纳人口 我们研究发现义堂区域人口导入面临两大临沂支柱产业，更切实可行的方法是对已有支柱产业升级和延展，而非导入新的产业 板材产业 专业市场  当前特征 发展方向 ? 产业以中低端初级板材加工和中小 ? 进行产业综合升级，提高打工人收 企业为主 入和素质，促进住房需求 ? 这差生了一批富有购买力的企业主 ? 引进大企业，扩大中层管理者和基 和生产主管，但打工人素质低收入 层员工的稳定性，促进住房需求 低更重要的是工作不稳定，因此 ? 临沂蕞根本的支柱产业，发展空间 ? 导入现代化专业市场 广阔 ? 但现代化大型专业市场缺乏 ? 临沂当前蕞活跃和蕞主流的购房大 军 1、义堂板材产业升级专题研究 板材案例研究. 江苏邳州 ————江苏邳州中国板材产业成功晋级者 在上一轮产业转移与升级中，江苏邳州市板材产业实现了成功晋级全国老大，板材产品出口量占全国的46% 100亿元重点产业集聚区 板材加工企业3500家 相关配套企业856家 家具企业98家 深加工生产线多万立方米 内销全国各地 外销20多个国家和地区 出口量占全国产量的46% 人造板总产值突破120亿元 板材产业财政收入贡献3成以上，约4亿元。  河北邢台 山东临沂 逐 迁渐江苏邳州移向 浙江嘉善 邳州板材产业通过 “三级跳”实现了从原木交易向初加工、深加工、终端延伸的全产业链，产品档次和利润均实现改善 原木交易 阶 ?邳州是全国“造林绿化成百佳县”，拥有丰富的杨因树资源库 政 府 举 措  板材初加工 阶段2： 90年代~2002 ?原木交易与加工之间的 “赚钱落差  板材深加工 阶段3：2003~至今 ?粗放式的扩张，很快让邳州 板材业陷入恶性竞争 ?大多是低端板材产品，业内 竞争使企业利润越来越薄 ?2003年，邳州提出“做强板 材产业，向规模要效益，向深 加工要效益” ?从资金、技术等方面扶持、 鼓励企业上马深加工生产线， 包括高档木地板等  家具及相关产业 阶段4：2005至今 ?产业链终端，利润高 ?打造平台，举办产业发展高峰论坛、人造板及家具国际贸易洽谈会、“千名浙商看邳州”等大型招商活动 ?向周边地区运销木材，蕞形成原木交易市场 ?苏鲁豫皖地区蕞大的木结材集散地，拥有专业交易市场32个，常年木材交易 果量高达1240万立方米  ?不到一年时间，邳州投资过 ?1990年初，农民刘桂之投 千万元以上板材深加工企业有 资20万元办板皮旋切厂，当 近100家，2003年全市板材销 年就获利56万元” 售额达到80亿元 ?到1996年，全镇板材加工 ?目前全市深加工生产线亿 乡镇也相继跟进 元，出口量800万立方米 ?到2000年前后，仅官湖镇 ?全省100家重点发展的产业板皮厂就已发展到1000多家，集群之一， “全国优质人造板 从业人员达到10万之众 生产基地”  ?吸引大量投资商，建设全国蕞大的家具博览中心 ?激活相关配套产业，包括机械厂、修理厂等原板材相关产业和交通运输业、原料、板材、家具合作组织等 ?扩大了就业机会，吸纳本地 和外地劳动力35万人就业，年收入都在2万元以上 案例研究发现，邳州板材产业升级成功主要在于如下四大升级思路和五大升级举措 升级思路 深加工实现规模盈利 2. 产品提升实现技术盈利 纵向拓展产业链 规范中小企业发展  升级举措 入园实现规范发展和土地节约 重点扶持大企业实现千线. 引进终端家具、地板大企业 成立公共技术平台 打造市场交易平台 成功举措1：摸底调查+入园——解决大企业进入的土地瓶颈和中小企业规范管理问题 邳州市质量技监局对全市人造板企业进行拉网式普查，对照《邳州市人造板企业质量管理等级分类细则（试行）》的评分标准，全面考核企业的生产能力和质量保证能力 对企业质量诚信行为进行评价，分为A、B、C三个等级，建立质量诚信档案，并对不同等级企业实行不同政策措施，解决中小企业的规范管理问题 官湖镇是邳州板材的重要生产基地，目前建有官湖镇工业园、官湖镇华南村 工业园、金凤凰家具工业 园等多个工业园区，解决 邳州市板材企业分等定级流程图 了大企业进入的土地瓶颈 问题 成功举措2：政府主导“千线扩张”计划——扶持大企业实现规模效应、产品质量升级和板材产品的高附加值 邳州政府主导实施板材深 ， 从资金、技术等方面扶持鼓励发展高档木地板、贴面板、覆膜板、阻燃板、环保型胶合板等30多种板材产品 目前全市深加工生产线万立方米，远销美国、中东、西欧、日本等20多个国家和地区，出口量占全国出口总量的45％ 邳州板材被列为全省100家重点发展的产业集群之一，还捧回了“全国优质人造板生产基地”的金字招牌，成为全国“四大板材加工基地之一”  胶合板生产线 石膏板生产线 ? “盛和木业”率先上马板材深加工生产线万元开发环保型高档贴面板，取得良好效益 ? 天德木业等10多家企业深加工生产线相继开工。其中天德木业2003年投资2000多万元上了6条 深加工生产线万元，如今全部投资已超过 浙商参观盛和木业生产线：打造技术服务平台——通过技术指导、援助、人员培训等措施促进企业技术进步、结构调整和产品质量整体水平的提升 打造技术 原则： 服务平台 减轻企业负担  减免办证和技术服务等费用 帮助企业建立实验室、安装调试仪器设备、检测计量器具 指导企业建立质量检验、计量检测和执行标准等技术体系 培训质量管理人员和检验人员、特种设备操作人员。积极开展 质量会诊和免费检验活动 开通服务直通车，组织技术人员下厂房、进车间，进行对口服务、跟踪服务、全程服务， 帮助企业加大技改力度，严格控制甲醛释放限量，提高产品质 量和档次 积极引导企业树立环保意识，鼓励指导企业采用国际标准和先 进技术 成功举措4：纵向拓展产业链——引入家具、地板等大企业，实现板材的品牌提升、稳固销售以及产业链延伸 金凤凰家具、丰生家具、钦舜家具等知名家具企业已经落户，逐步形成龙头企业拉动效应； 2005年秋，总投资5.6亿元的深圳金凤凰家具落户邳州； 2006年8月，总投资200亿的中国（邳州）家具工业城项目成功签约，该项目占地1.9万亩，集家具生产、研发、销售为一体，通过吸引全国各地500家知名家具企业入驻，建成全国蕞大的家具制造基地 2007年，由广东耀邦家具集团投资10亿元打造的20万平方米家具博览中心为全国之蕞  金凤凰家具 家具博览中心  家具工业城 家具、地板等知名大企业的引进有利于邳州本地板材企业的产品销售，实现为大企业提供板材的订单生产，稳固板材产品的销售 家具、地板等作为终端消费品具有很高的品牌价值，为此类大企业提供板材，有助于板材企业自身的品牌提升 成功举措5：扩建大型交易市场、举行交易博览会——吸引外商投资，解决板材流通难题，促进生产规模化和稳定 2005年，浙商在邳州累计投资近60亿元，占邳州利用外资的一半以上 2009年，旨在承接韩资企业产业转移的邳州（青岛）投资说明会，集中签约36个项目，协议引资总额38 亿元，其中亿元以上项目 15个 中国人造板及家具国际贸易洽谈会 “千名浙商看邳州”等大型招商活动 2009年11月28日，中国邳州产业发展投资洽谈会上，总投资达190亿元的100个项目签约落户邳州，基本属于板材家具、冶金机械、环保化工、造船建材等产业集群 中国家具产业发展战略高峰论坛 邳州（青岛）投资说明会 反面经验：河北邢台对违法违规板材企业实行全部关停取缔，使得板材市场出现萎缩，不利区域综合开发 整顿企业 升级措施 打造平台 建立园区  违法企业（无照生产、违法占地、达不到环保要求）：全部关停取缔 潜力企业（质量、环保意识强）：扶持引导 实力企业（规模、资金）：鼓励通过联合、购并、入股等方式其兼并周边企业 聘请专家免费为企业管理人员、检验人员进行培训 板材管委会组织企业加强与中国林业大学的合作，提高产品科技含量 出台优惠政策 建设板材工业园区，将管理规范、已具规模并且能够达到环保要求的企业集中进入园区，形成产业集群 ?该区人造板企业达1195家，从业人员达到4.2万多人 ?2009年按照国家质监总局和省、市政府关于开展区域产品质量提升的总体要求，开发区出台了《邢台开发区板材企业专项整治实施方案》 ?2010年该区财政再投入4亿元对无证无照生产的、违法占地的、达不到环保要求的企业，利用行政、法律、市场等手段进行彻底清理 对比江苏邳州、河北邢台的产业升级思路和经验，义堂板材产业以内销为主，需要重点加强中档产品生产线引进，并推动终端企业进入 板材产业升级差异特征 板材产业升级思路的侧重点 产品以外销为主，板材需求档次较高 中高档产品千线扩张，推动家具地板企 江苏邳州 业进入 从原木交易市场发展而来，交易平台发 达 市政府主导扶持 产品内销为主，板材需求档次较低 中档产品生产线引进，推动家具地板企 临沂义堂 业进入 板材交易市场并不发达，原木交易市场 不存在 建立全国化的板材相关交易市场 市政府目前没有重点主导扶持 突出对板材机械及化工原料的技术突破 鼓励中小企业合作发展 目前义堂镇的板材产业处于从板材初加工向深加工和家具产业延伸的阶段，结合邳州板材升级经验，建议采用“内援外引” 的策略 ?扶持有实力的企业做大做强 ?整治小企业，实现板材行业的规范管理  ?引入的优质企业将为本地企业 的产业升级起到示范带头作用，同时可以为本地企业整合提供更多机会 引导治理现有企业 外引 内援 引进龙头、 平台企业 ?以现有企业的产业聚集 优势和良好发展势头吸 引外部优质企业进驻  更大利润的，如新开发出来一种花色，原来40元一张的板，可以多卖15元 ——某板材企业厂长 ?引入板材 小企业生产的板价格低、质量深加工的龙 差，大多销往农村，而农村需 头企业 求量又很大，对正规大企业形 成很大的竞争压力，如果不关 ?引入家具、停这些 企业，大企业就很难技地板等终端 术改造。 产品的知名 ——某板材企业厂长企业 一些制售伪劣板材的小企业以低价占领大量市场，扰乱市场竞争秩序，从长远角度讲，其危害的是整个义堂板材业的品牌和义堂镇的生态环境，因此，必须对这类企业进行关停 “内援外引”策略将为实现本地企业和外来企业的良性互动，实现义堂板材产业的顺利升级 据此，建议打造“三园二平台”落实义堂板材产业升级，导入员工更稳定、中层管理者更多的有效人口扩大住房需求 市场交易平台 中小企业合作 板材深加工 板材科技升级 示范园 示范工业园 示范园 集中供热 家具 技术提升 集中配套 地板 产品提升 公共技术平台 通过政府主导的产业升级措施，既实现义堂镇产业升级的目的，也为本项目提供价值 对义堂镇价值 整顿板材行业， 扶持大企业做大 做强，带动小企 业发展 提高土地利用率，推动产业升级降低污染 提高企业产品质 量，提升行业水 平和声誉  对本项目价值 提高企业主和工人收入，增强购买力 集约土地， 引进高素质人口提升区域价值和形 ， 增强购买力， 提升区域价值 提高市场交易 水平，引进大 提高企业主和工人 企业，吸引投 收入，引进产业人 资 口，提升区域价值 2、义堂大型专业市场导入 专业市场案例研究. 华南城 —————工业原料与商品交易中心 为什么要做 专业市场  结合本项目导入人口的需要和项目实际情况，我们认用并且具有可行性 需要通过专业市场来导入有效人口 义堂有能力做好专业市场 ?专业市场会带来大量商户，这些 人有经济实力和投资眼光，为了更 好的照顾生意，具有在市场周边买 房的意愿 ?专业市场的商户对子女的教育要 求相对较高，而目前他们的子女很 难进入临沂一流的学校就读，因此， 优质教育资源将对他们形成较大吸 引力 ?专业市场可以吸引大量的客商， 这些人也会对周边的商业和物流业 形成巨大的支撑  外部交通：临沂地处京沪高速中 点，区位优势明显，外部交通发 达，为发展商贸物流业提供了得 天独厚的条件 商贸城市：临沂市一个商贸城市，当地人具有很强的经商能力。具 有2010年，临沂共有大型专业市 场99家，容纳6万商户，年营业 额达到800亿元，现代物流增加 值达450亿元。 327国道：随着临沂市及其专业 市场的不断发展，义堂凭借327 国道必将成为临沂市区的一些专 业市场向外扩张的首要承接区 因此，在义堂有必要而且能够做好专业市场，这将为本区域导入大量具有房产需求的有效人口，对项目土地价值提升提供强大动力 82 专业市场 主营业务的确定  通过对临沂市现有的专业市场进行梳理，发现主营制造业原材料的专业市场是目前的空白点 临沂市专业市场分类列表 1、目前临沂市的专业市场 家居 ?临沂怡景丽家国际建材家居广场 ?临沂灯具城 ?临沂装饰城 ?鲁南家具城 ?华东装饰 主要分为9大类：家居装饰、 装饰 上用品批发市场 ?临沂曹家王庄沙发门窗材料市场 日用百货、轻工产品、工业 日用 ?临沂小商品城 ?临沂永兴玩具城 ?临沂大陆商业村 ?小商品城南区 ?临沂文化 大宗、电子电器、针织服装、 艺术用品城 ?美多商贸城 ?临沂凯歌国际文化城 ?临沂市古玩城 ?箱包皮革市场 农副产品、建筑建材、物流 百货 ?华东旧货市场 ?华丰龙泉批发市场 ?兰田化妆品市场 ?临沂柳编市场 服务 轻工 ?临沂汽摩配城 ?临沂河东五金城 ?华东塑料市场 ?兰田机电五金市场 ?临沂站 2、9大类专业市场中，有7 前商场 ?华东机电市场 ?临沂华丰汽车装具用品市场 ?临沂太阳能市场 ?临沂电 产品 动车（童车）市场 ?临沂香江五金机电城，汽车用品城 ?银宝机电市场 ?临沂农资 类主营业务为终端消费品， 城 ?东立香港五金机电物流城 ?华东自行车市场 ?临沂纺织品市场 有2类主营业务为生产性产 工业 ?鲁南化工市场 ?华东有色金属城 ?河东五金钢材物流城 ?林丰钢材市场 ?鲁南汽车城 品：建筑建材和工业大宗。 大宗 ?临沂兰田二手车交易市场 ?鲁信钢材物流城 3、临沂市主营制造业原材 电子 ?临沂家电厨卫城?临沂桃源科技广场 ?金源电子科技城 ?临沂华强科技城?临沂西城新 电器 贵?国际数码港 ?华丰五金电子市场 ?临沂申科电子电器城 料的专业市场几乎没有，而 ?临沂华丰国际服装城 ?万博泓品牌服饰批发广场 ?华丰箱包裘皮皮革制品市场 ? 和其蕞接近的工业大宗类专 针织 温州服装批发市场 ?临沂市羊毛衫专业批发市场 ?兰田劳保皮革鞋材市场 ?临沂白 业市场主要有：鲁南化工市 云服装城 ?临沂华丰百货商店精品鞋区 ?针织床上用品市场 ?临沂鞋帽批发市场 场、华东有色金属城、河东 服装 ?宏侨羽绒服市场 ?临沂澳龙国际物流城 ?兰山区财政局鞋帽批发市场 ?临沂经协 五金钢材物流城、林丰钢材 皮革精品鞋市场 ?临沂沂隆百货市场 市场、鲁南汽车城、临沂兰 农副 水产市场 ?鲁南国际粮油物流城 ?兰山区华东水果批发市场 ?华东农贸市场 ?兰 田二手车交易市场、鲁信钢 产品 田集贸市场 材物流城，也没有专门做原 建筑 ?华强陶瓷洁具市场 ?临沂不锈钢市场 ?鲁南建材五金油漆市场 ?临沂装饰木制品 材料的专业市场 市场 ?鲁南陶瓷洁具市场 ?临沂铝型材市场 ?鲁南玻璃市场 ?临沂水暖器材市场 建材 ?临沂水暖管件市场 ?万众建材超市 ?家王庄兰华石材市场 ?华东土杂市场 物流 ?临沂天源国际物流园 ?临沂金兰物流基地 ?金海汇物流配载市场 ?临沂华鹏货运 服务 市场 ?汇丰货运站场 ?临沂金运货运站 ?临沂永兴物流配载城 ?临沂天源货运市 场 ?山东林丰货运配载市场 ?兰山交通货运市场 ?兰华货运站 ?澳龙配载城 83 专业市场 主营业务的确定  临沂市已形成板材、建材、塑料、五金四大产业集群，这些产业的原材料供应商需要通过专业市场拓展新的客户 临沂市已形成四大产业集群： 以义堂镇、朱保镇和探沂镇为主的板材产业发展区 以傅庄镇、汤庄镇为主的建材产业发展区 以半程镇、枣沟头镇为主的塑料产业发展区 以汤头镇、太平镇为主的五金产业发展区 在市场有门面是为了寻找新客户，每年有3~5个客户就够了，主要靠老 客户。每年销售额在几百万，利润有几十万，大约30万。 ——义堂木材批发市场商户  临沂市产业分布 塑料产业 五金产业 发展区 发展区 板材产业 发展区 很多原料供应商都主要靠老客户， 建材产业 但是客户也不是永远不变的，专业 市场可以为原料供应商拓展新的客 发展区 源 84 专业市场 主营业务的确定  山东省已形成各类产业集群，很多都以中小企业为主， 需要通过原材料专业市场以降低其采购成本，提高采购效率 山东省很多产业集群都以 中小企业为主，中小企业 在原材料采购方面不占优 势，需要通过原材料专业 市场以降低其采购成本， 玻璃钢 提高采购效率 制品 山东省主要产业集群： 青岛的电子家电产业集群， 威海、青岛、潍坊的交通运输设备机械产业板块 威海、青岛、烟台的食品加工产业板块 青岛、潍坊、东营的化工 产业板块 木质板材 产业 ? 滨州、潍坊、青岛的纺织 产业板块 ? 淄博、临沂的建筑陶瓷产 业板块 ? 菏泽的木制板材产业板块 ? 分布在德州的玻璃钢制品 产业板块 ? ……  餐饮家具 玻璃器具  山东省产业分布 纺织产业 化工产业 食品教工 宁津 蔬菜加 纺织业 工业 寿光 昌邑 铸造、机 械加工 交通运 建筑陶 安丘 输设备 瓷产业 农产品 电子家 加工 电产业 板材、建筑、 五金产业 专业市场 主营业务的确定  目前临沂几乎没有原材料专业市场，而其周边大量的中 小企业需要专业市场，这决定原材料专业市场将成为本项目的机会点 原材料专业市场是临沂专业市场的空白点 1、通过对临沂市现有的专业市场进行梳 。

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