中国航班 CHINA FLIGHTS 理文论化与争社鸣会 Th eCourlytuarnedacnodntSeonctiieotny 关于做好临沂市土地出让工作的几点思考和建议 曹伟 中国国际贸易促进委员会临沂市贸促会 摘要：土地既是经济社会发展的基础 要素，又是地方政府获取建设资金的重要 倚仗，在当前建设用地指标日趋紧俏、政 府融资渠道收窄为一的情况下，做好土地 出让工作，显得尤为重要。本文就国有土 地出让中常见疑难问题，借鉴外地经验， 提出个人的几点建议。 关键词：土地出让；净地；部门协同 经营性用地招拍挂出让是落实市场配 置资源决定性作用的有效手段，必须坚持； 保障国家调控政策有效落实、新旧动能转 换重大工程扎实推进、政府优质招商引资 项目及时落地同样是不容推辞的责任和任 务，在两者发生冲突时，如何平衡统一， 十分考验自然资源和规划主管部门的智 慧。现结合工作实践，对土地出让工作中 常见难题及几点思考建议与大家分享，希 望起到抛砖引玉的作用。 1?国有土地出让中常见疑难问题 1.1? “净地”出让问题 “净地”“毛地”并非严格的法律术语， 只是约定俗成、在业界经常使用的概念， 国土资源部关于严格落实房地产用地调控 政策促进土地市场健康发展有关问题的通 知（国土资发〔2010〕204 号）及国土资 源部、住房和城乡建设部关于进一步加强 房地产用地和建设管理调控的通知（国土 资发〔2010〕151 号）均明确指出不得“毛 地”出让；2012 年新修订的《闲置土地处 置办法》第 21 条则对“净地”标准进行 了界定：“市、县国土资源主管部门供应 土地应当符合下列要求，防止因政府、政 府有关部门的行为造成土地闲置：（1） 土地权利清晰；（2）安置补偿落实到位； （3）没有法律经济纠纷；（4）地块位置、 使用性质、容积率等规划条件明确；（5） 具备动工开发所必需的其他基本条件”。 虽“净地”出让已成共识，实际操作 中为加快供地节奏，出让人往往有意放宽 “净地”标准，将尚不具备出让条件的地 块推向市场，由此导致的交地逾期或不能、 土地闲置、法律经济纠纷及信访等不良后 果屡见不鲜。 1.2? 国有土地使用权招拍挂出让制 度挡箭牌下的放任地价飙升问题 国有土地使用权招拍挂出让是市场配 置国有经营性建设用地的基本制度，自实 行以来，在抑制行政权力干预市场、从源 头上防治土地出让领域******、显化土地资 产价值以及促进房地产业健康发展方面功 不可没，在房地产市场运行正常条件下按 “价高者得”原则招拍挂出让土地符合公 平公正公开配置土地资源的基本原则，但 在商品住房价格居高不下，户型结构和保 障性安置工程用地布局不合理，房地产用 地价格存在非理性上涨可能的情况下，仍 以坚持国有土地使用权招拍挂出让为名， 行放任地价飙升之实，导致投资投机性资 金大量涌入当地房地产业，吹大房地产泡 沫的同时，使中央关于房子的定性和房地 产业的调控目标统统落空。 1.3? 承担棚户区改造、旧城改造项 目安置还建任务地块的未批先建和定向挂 牌问题 棚户区改造、旧城改造项目均涉及房 屋征收拆迁补偿安置，具有时间紧、任务 重、资金需求量大、利益交织矛盾集中等 特点，为缓解资金压力、加快项目推进， 地方政府常常在供地前与某些开发商达成 协议，由开发商垫付房屋拆迁补偿及宗地 前期开发费用，作为回报，开发商获得对 宗地进行开发的承诺。这些私订终身的前 奏给后续比武招亲的过程带来诸多麻烦， 逼着相关单位冒着违规风险、绞尽脑汁为 特定开发商量身定做排他条件以落实政府 承诺。 1.4? 违法用地的处置问题 按照规定违法用地必须处罚到位后才 能进入供地程序，除罚款、退还非法占用 的土地之外，对违法用地上新建建筑物、 构筑物，符合规划的予以没收，后交财政 部门处置或拟定处置方案获批后由相关执 法部门自行处置，由于房随地走、地随房 走的原则要求，土地与地上物必须由同一 主体取得，各地之前常用的由土地竞买人 凭与财政部门达成的地上物处置意见的证 明报名参与土地竞买的做法实则是打着招 拍挂出让的旗号，行的却是协议出让之实， 明眼人都知道财政部门不可能冒一物二卖 之大不韪将同一地上物同时处置给两家单 位。另外，违法用地多因历史原因形成， 不少还是政府招商引资项目，违法用地行 为多经地方政府默许，这烫手的山芋自然 资源和规划部门是接也得接，不接也得接， 给出让工作造成极大被动。 1.5? 经营性用地出让不得设置排他 性条件与满足政府综合效益诉求的协调 问题 按照规定，一切限定竞买人资质资格、 业内地位、经验业绩、荣誉奖项的出让条 件设置都可能遭到存在排他性的质疑，但 土地作为地方政府实现产业布局、规划意 图、建设运营管理要求的依托，承载了地 方多重具体诉求，在既要符合公平公正出 让精神又要尽力满足地方政府综合诉求的 双重目标发生冲突时，很考验自然资源和 规划部门的智慧与担当。 2? 破 解 出 让 难 题 的 外 地 经 验 和 启示 2.1? 严格“净地”标准，坚持“净地” 出让 不妨对照《闲置土地处置办法》第 21 条规定，对“净地”标准进一步细化：拟 供地无论是新增地还是存量地，进入供地 程序的前提是必须了断之前全部的权利义 务关系，做到补偿安置到位（征地中，地 上附着物及青苗补偿费未直接补偿给权利 人的，容易造成纠纷；国有土地收回收购， 待到宗地出让结算后再补偿的做法也经不 起质疑），原权属证书注销完毕（根据《物 权法》规定，不动产权利的设立、变更、 转移和消灭自登记时发生效力，未经注销 登记，原权利并未消灭，如不动产登记机 构依法院此时发出的协助执行通知书和生 效法律文书对应注销未注销的权利进行了 查封，将给出让工作带来很多麻烦），出 让标的达到场地平整、配套基础设施达标、 地上地下情况详细明示、保留地上物无权 属争议的标准，同时政府要保持规划刚性， 不是万不得已，不能轻易调整规划。 2.2? 调整完善土地招拍挂出让政策， 有效落实政府合理调整地价房价，保

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