允许工业用地兼容商业用地!解读《临沂市新型产业用地管理暂行办法》附全文

admin1年前 (2024-09-28)临沂产业信息107

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　　第一条为加强新型产业用地管理，促进节约集约用地，推动经济社会高质量发展，根据《中华人民共和国物权法》《城市房地产开发经营管理条例》《不动产登记暂行条例》《城市商品房预售管理办法》《山东省人民政府关于支持民营经济高质量发展的若干意见》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条本市省级及省级以上开发区范围内新型产业用地的管理，适用本办法。对其他区域新型产业用地项目，应经市、县人民政府核准后，参照本办法管理。

　　第三条本办法所称新型产业用地，是指以工业楼宇、工业标准化厂房、中小企业孵化器、加速器等为主要开发对象，融合信息技术、人工智能、工业互联网平台、高端装备研发、物联网设计研发、生物医药研发、文化创意、中试、无污染生产等新型产业功能以及配套生活服务设施的用地。

　　第四条新型产业用地的土地用途为工业用地。严禁利用或变相利用新型产业用地进行住宅、商业开发。新型产业用地的产业用房应参照工业、研发、办公建筑设计规范进行设计，不得采用住宅类建筑的套型平面、建筑布局和外观形态。

　　第五条各开发区应按照“总量控制、分布合理、有序推进、平稳发展”的原则，结合各开发区主导产业、功能定位等因素，合理安排新型产业用地规模、布局和时序，重点选址布局于交通便捷、配套完善的区域。

　　第六条各开发区负责辖区范围内新型产业用地的管理工作，应建立健全部门联席会议制度，组织协调相关职能部门对新型产业用地的准入、建设、运营等实施监管、提供服务。

　　行政审批服务、自然资源和规划、住建、发改、工信、商务等部门按照各自职责，依法办理相关审批手续，并配合做好相关监管工作。

　　第七条新型产业用地建筑容积率原则上不低于2.0，绿地率不大于15%，停车配置指标不低于0.8车位/100平方米建筑面积。

　　第八条新型产业用地原则上占地规模不低于50亩，固定资产投资不低于330万元/亩，年亩均税收不低于20万元/亩。

　　第九条新型产业用地可配建生产服务及小型商业、职工宿舍等生活服务设施。配套生活服务设施用地面积不大于总用地面积的15％，其计容建筑面积不大于项目总计容建筑面积的30%。

　　第十条新型产业用地受让人自持建筑面积不低于总建筑面积的50%，其中配套生活服务设施建筑面积应全部自持。

　　第十一条新型产业用地应当采取招标、拍卖、挂牌方式出让，出让起始价按照不低于土地取得综合成本，不低于工业用地最低限价确定。

　　第十二条新型产业用地应当严格规划功能分区，每个分区均应符合交通、消防、环保、人防、安全、日照等技术规范要求。

　　新型产业用地的产业用房建筑层高、平面布局、地面楼面荷载、电力负荷密度、平面和垂直交通、装卸和员工车位配置等，应满足生产工艺需求和规范要求，便于产权分割转让。

　　第十三条新型产业用地可以由开发区管委会自主开发，也可以由社会资本投资开发。社会资本作为投资主体，从事新型产业用地开发，应具有与开发规模相适应的开发资质。

　　第十四条行政审批服务部门要将开发区管委会确定的建设项目产业类型、控制指标、开竣工和投达产日期、租售范围、转让条件、固定资产投资、亩均税收、节能环保、违约责任、退出机制等要求和履约监管协议文本，纳入土地出让公告文件。受让人与行政审批服务部门签订出让合同时，应同时与开发区管委会签订履约监管协议。

　　第十五条新型产业用地受让人应根据项目产业功能定位、履约监管协议，向所在开发区管委会提交项目可行性研究报告等相关申报材料，开发区管委会审核同意后，出具项目确认文件。

　　第十六条新型产业用地受让人凭履约监管协议和项目确认文件报建。产业用房报建审批时，按照商业性房地产项目审批程序办理。各相关职能部门应当根据履约监管协议和项目确认文件，依法办理相关审批手续。

　　第十七条新型产业用地受让人应与房地产开发主管部门签订《房地产项目开发建设合同书》，方可进行开工建设。

　　第十八条新型产业用地的产业用房租赁、分割预售、转移登记只能面向工业企业、生产型服务业企业。产业用房入驻企业原则上5年内不得出售或者出租。5年后出售或者出租的，租售对象仍应为工业企业、生产型服务业企业。

　　第十九条对产业用房的销售，按照商业地产销售模式管理。新型产业用地受让人依法向行政审批服务部门申请办理产业用房预售许可，或向住建部门申请办理产业用房现售备案。经批准预（现）售的产业用房，在发布销售广告时，应载明产业用房的预（现）售许可证（备案）的证号和用途。

　　新型产业用地受让人在申请产业用房预（现）售前，应当制定销售方案，明确自持部分的位置和面积，并经开发区管委会确认，确认后原则上不得调整。

　　第二十条新型产业用地的产业用房单栋建筑套内建筑面积不得少于2000平方米。产业用房可以按幢、层等独立使用权属界限封闭的空间，作为基本单元进行分割预售和登记。基本单元最小面积不得低于500平方米。

　　第二十一条新型产业用地受让人应当为产业用房入驻企业提供创业辅导、人才引进、科技创新、政策对接、法律咨询、市场开拓等公共服务平台，保障水、电、气等生产生活要素供给，对产业用房的公共管网、设施设备等进行维修养护。

　　第二十二条产业用房入驻企业应当符合履约监管协议中明确的产业类型。各开发区管委会应当要求新型产业用地受让人与入驻企业签订入驻协议，建立健全项目准入、回购、回租、退出等机制，积极引导入驻企业将工商、税务关系落入所在开发区。

　　第二十三条各开发区管委会应当监督新型产业用地受让人严格履行履约监管协议，定期巡查项目是否按时开竣工、投达产，是否符合履约监管协议中约定的控制指标、建设要求和租售范围等，定期审核企业运行指标，监督核查土地利用状况，定期组织相关职能部门对不符合环保、安全等规定的企业进行督促整改及清理。

　　第二十四条新型产业用地受让人履行履约监管协议后自愿申请退出的，应当按照履约监管协议的约定进行处理。约定不明确的，开发区管委会核实审议后，对受让人取得的土地及地上建筑物，可以按照市场评估价值予以补偿，由开发区管委会指定的企业、单位接管。

　　对新型产业用地受让人违反履约监管协议应强制退出的，开发区管委会根据履约监管协议追究其违约责任，直至退出。

　　第二十五条产业用房入驻企业申请退出或未达到入驻协议要求应清退的，由开发区管委会、新型产业用地受让人根据入驻协议审议确定具体方案。入驻企业不得私自转让、转租产业用房。

　　第二十六条各开发区管委会对本辖区新型产业用地供应、建设项目运行、履约监管协议执行、有关政策落实等情况，每半年至少组织开展一次自查，形成自查报告，报市土地资产管理委员会办公室备案。

　　市土地资产管理委员会办公室组织自然资源和规划、行政审批服务、住建、发改、工信、商务等部门，每年至少开展一次全面检查，重点对新型产业用地受让人批建不一、改变用途、违规销售、履约不到位等问题，提出整改措施并限期整改，对问题严重、拒不整改的，依法依规追究相应单位、人员的责任，引导项目退出。对工作落后、敷衍塞责、推诿扯皮、消极应付的县区、开发区、有关部门和单位及时通报批评、问责。

　　第二十七条本办法自2020年6月1日起施行，有效期至2022年5月31日。

　　文字解读：《临沂市新型产业用地管理暂行办法》为加强新型产业用地管理，促进节约集约用地，推动经济社会高质量发展，市自然资源和规划局起草制订《临沂市新型产业用地管理暂行办法》，经市政府第70次常务会议研究通过,现对具体内容解读如下：一、出台背景当前，我市产业用地发展存在以下突出矛盾和问题：一是中小企业用地难。随着新增建设用地越来越少，存量建设用地成本日趋增高，许多中小企业出现用地难、租房难等问题，缺少发展的场所和空间。二是园区土地利用效率低。全市多数开发园区企业厂区预留空闲地面积较大，工业厂房多为1至2层，与广东、浙江等地10余层的工业标准化厂房、工业楼宇相比，建筑密度、容积率等相差较大，土地利用效率较低。三是新型产业用地管理滞后。如何为新型产业发展提供土地要素保障，如何从准入、建设、销售、运营、退出等环节加强新型产业用地管理，如何将园区的低效用地用来解决中小企业用地难等问题，缺少相应的政策和措施。从全国情况看，广东省制定了工业物业产权分割转让登记规定。湖南省长沙市、广东省中山市制定工业地产管理办法。深圳市制定工业楼宇转让管理办法。从省内看，青岛市、潍坊市制定新型产业用地（M0）管理暂行办法。上述政策的制定实施，为新型产业发展拓宽了用地空间，为中小企业落地提供了土地要素支撑，为产业园区转型升级注入新的动能和活力，取得了较好地经济、社会、管理效益。我市应学习借鉴他们的做法和经验，结合临沂实际，尽快制定实施相应的政策措施。二、出台原因、依据主要基于三个方面的考虑：一是落实国家政策要求。中共中央、国务院连续印发《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》，要求建立健全工业用地多主体多方式供地制度，在符合国土空间规划前提下，探索增加混合产业用地供给，推动土地复合开发利用、用途合理转换，提高要素质量和配置效率，加快完善社会主义市场经济体制。二是支持新型产业发展。随着新旧动能转换的深入推进，传统产业加快转型升级，新业态、新产业发展迅速，工业用地的需求更加多样化，工业用地中研发、设计等楼宇用地需求比例显著增加，分割转让等用地政策需求迫切，亟需为新型产业发展提供相应用地政策支撑和保障。三是促进节约集约用地。新型产业用地的亩均固定资产投资、亩均税收、容积率等用地指标要求，远高于一般工业用地，新型产业入驻工业楼宇、高层工业标准化厂房，可以从根本上解决中小企业用地难、租房难等问题，逐步形成产业集群、企业集聚、人才集中、用地集约的发展模式，促进地尽其用、物尽其力，走节地型发展之路，提高土地资源综合利用水平。三、主要特点一是土地功能更加多样。能够同时满足研发、创意、设计、中试、无污染生产等多种功能需求，允许建设相关配套服务设施，更加符合当前城市空间统筹利用的趋势和产业转型发展的诉求。二是分割转让方式更加灵活。新型产业用地项目用房在开发企业自持一定比例的基础上，允许有条件地预售、现售，可按幢、层等基本单元进行分割转让、登记，引导企业用地理念由产业用地向产业用房转变。三是用地成本更加低廉。对新型产业用地的出让起始价，可以按照工业用地定价原则确定，相较于商业用地价格，用地成本更加低廉。四是用地准入和供后监管更加严格。对新型产业用地项目，严格按照准入、建设、销售、运营、退出条件执行，实行全程化、闭环式管理，确保土地要素真正用于新型产业项目。《办法》共七章二十七条。分为总则、控制指标、准入和报建、销售和租赁、运营和监管、退出机制、附则七章。主要特点如下：四、主要内容《办法》共七章二十七条。分为总则、控制指标、准入和报建、销售和租赁、运营和监管、退出机制、附则七章。主要内容如下：一是总则。本市省级及省级以上开发区范围内新型产业用地的管理，适用本办法。新型产业用地是指以工业楼宇、工业标准化厂房、中小企业孵化器、加速器等为主要开发对象，融合信息技术、人工智能、工业互联网平台、高端装备研发、物联网设计研发、生物医药研发、文化创意、中试、无污染生产等新型产业功能以及配套生产生活服务设施的用地。新型产业用地的土地用途为工业用地。严禁利用或变相利用新型产业用地搞住宅、商业开发。新型产业用地的产业用房应参照工业、研发、办公建筑设计规范进行设计，不得采用住宅类建筑的套型平面、建筑布局和外观形态；二是控制指标。新型产业用地建筑容积率原则上不低于2.0，绿地率不大于15%，停车配置指标不低于0.8车位/100平方米建筑面积。占地规模原则上不低于50亩，固定资产投资不低于330万元/亩，年亩均税收不低于20万元/亩。配套用房用地面积不大于总用地面积的15％，其计容建筑面积不大于项目总计容建筑面积的30%。新型产业用地受让人自持建筑面积不低于总建筑面积的50%，其中配套设施面积须全部自持。三是准入和报建。新型产业用地可以由开发区管委会自主开发，也可以由社会资本投资开发。社会资本作为投资主体，须具有与开发规模相适应的房地产开发资质。受让人与市行政审批服务局签订出让合同时，须同时与开发区管委会签订履约监管协议。产业用房报建审批时，按照商业性房地产项目审批程序办理；四是销售和租赁。对产业用房的销售，按照商业地产销售模式管理。新型产业用地受让人在申请产业用房预（现）售前，应当制定销售方案，明确自持部分的位置和面积，并经开发区管委会确认。新型产业用地的产业用房单栋建筑套内建筑面积不得少于2000平方米。产业用房可以按幢、层等独立使用权属界限封闭的空间，作为基本单元进行分割预售和登记。基本单元最小面积不得低于500平方米；五是运营和监管。各开发区管委会应当监督新型产业用地受让人严格履行履约监管协议，定期巡查项目是否按时开竣工、投达产，是否符合履约监管协议中约定的控制指标、建设要求和租售范围等，定期监督核查土地利用状况，定期组织相关职能部门对不符合环保、安全等规定的企业进行督促整改及清理；六是退出机制。各开发区管委会对本辖区新型产业用地供应、建设项目运行、履约监管协议执行、有关政策落实等情况，每半年至少组织开展一次自查，形成自查报告，报市土地资产管理委员会办公室备案。市土地资产管理委员会办公室组织自然资源和规划、行政审批服务、住建、发改、工信、商务等部门，每年至少开展一次全面检查，重点对批建不一、改变用途、违规销售、履约不到位等问题，提出整改措施并限期整改，对问题严重、拒不整改的，依法依规追究相应单位、人员的责任，引导项目退出。对工作落后、敷衍塞责、推诿扯皮、消极应付的县、区、开发区、有关部门和单位及时通报批评、问责；七是附则。明确了《办法》的实施日期和有效期。

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