原标题：2017年临沂写字楼租赁市场简报

　　兴远商业地产经过一年的数据收集与研究，特发布2017年临沂写字楼租赁市场简报，如下：

　　1、地段和配套情况决定写字楼的基础租金水平

　　对于地产项目而言，地段决定了项目的核心价值，写字楼更是如此，交通便利通畅是最基本的。临沂的写字楼主要分布在金雀山路、沂蒙路、通达路、北京路，全部是城市主干道。位于上述路段的写字楼，租金水平高于平均值13%。

　　写字楼是商务办公场所，其配套完备程度决定了租金水平与出租率。停车位配比是否合理，周边及项目自身餐饮等配套服务是否便捷，是现代公司选址的重要考量因素之一。

　　一座写字楼上百个公司，上班的人也数以千计，这要求其必须有适宜的电梯配备。在上下班的高峰期，如果只有两三部电梯，上下楼要用20分钟，显而易见这样的地方是不会有公司长期租用的。比如沂蒙路人民广场某项目，入驻的公司满意度极低，空置率逐步上升，同时租金水平也一路走低，成了一个反面典型。

　　2、专业办公与商住两用市场进一步分化

　　伴随着房地产的发展及市场细分，以前的“商住两用”型办公楼逐步退出市场，取而代之的是甲级写字楼和居住型公寓。各种5A写字楼，有着富丽堂皇的门厅，国际化商务化的装饰，让进驻的公司赚足了面子；当下的公寓，居住性更强，出租率高，收益理想，是投资客们青睐的产品；对于刚需一族，或租或买，公寓也成为他们在城市安家选择之一。

　　据样本数据分析，专业写字楼租金水平高于商住型办公楼20%，公寓的租金水平与商住型办公楼接近，远高于住宅租金水平。

　　3、物业服务水平对于租金水平和出租率影响举足轻重

　　写字楼有很大的人流量，公共空间的保洁与维护愈发重要，从门厅到走廊，从电梯到卫生间，线A标准，要时时处处着眼。国内很多城市已经开始流行在门厅做统一门禁，只有写字楼里的公司人员才能自由出入，其他人员进行访客登记，降低了安保、保洁工作强度，也增加了入驻公司的认可度，目前临沂也已经有项目采用。提升物业服务水平的举措不胜枚举，不再一一赘述。

　　4、写字楼三级市场难以破冰，出租是目前主要投资价值

　　据临沂世联怡高披露数据，截止2017年11月底，临沂写字楼去化周期为19个月（二级市场），处在比较合理的水平。需要指出的是，这是建立在低市场新增供给和较低的供应总量之上的。临沂，依靠批发市场发展起来的三线城市，小作坊、个体户是城市的中流砥柱，公司化程度低，对写字楼需求不强烈，因而整体写字楼市场低迷，个体之间的写字楼买卖（三级市场），加上高昂税费，更是鲜有交易。综上，出租是目前写字楼投资的主要价值，升值溢价是可期许的未来。

　　2017年临沂主城区写字楼平均租金水平：1.15元/天/平米

　　样本容量：2017年全年427组数据。

　　样本项目：鲁商中心、中央时代广场、环球中心、IEC、府东大厦、环球国际、IFC、颐高上海街、府佑大厦、紫晶大厦、龙腾国际、商会大厦、朗润大厦、万阅城、金鼎国际、兴大商务港、奥斯卡CBD、广场世纪城、上城国际、威特天元广场、齐鲁大厦、民族大厦、润地大厦、金石大厦、联安大厦、城建时代广场、通达财富广场、中道大厦、昌隆国际、中元国际、聚财商务中心、左岸观澜、临商一号、澳尔诺、慧谷时空、锦园商务中心、汇丰西城、创业大厦、西城新贵、美多国际、燎原大厦

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