一、宅基地使用权及农房所有权出租

　　根据《土地管理法》的规定，宅基地属于农村集体所有，农户仅享有使用权，且限于本集体经济组织成员。宅基地使用权不得向非集体成员转让或出售，但经集体同意的前提下，可在集体内部符合条件时流转。宅基地上房屋是可以出租的，但宅基地使用权不因出租而发生转移。出租农房时，出租方需确保自己是宅基地使用权和农房所有权的合法持有者，而承租方可以是自然人、企业或社会组织。如果承租方是自然人，通常没有户籍限制，但如果承租方打算将农房用于经营性用途，比如开设民宿或商铺，那么必须符合当地的产业政策和相关法律法规。

　　1.合同主体资格。出租方必须是宅基地使用权和农房所有权人。承租方可以是自然人、企业或社会组织。承租方是自然人的，无户籍限制，但若为经营性用途（如民宿、商铺），需符合当地产业政策。

　　2.合同必备条款。一是租赁期限不得超过20年，出租方和承租方在签订租赁合同时，要在合同中特别明确租赁期限。租赁期限绝对不得超过20年，超过20年的，超过部分是无效的。二是租赁合同中对于用途要作明确限制，原则上不得擅自改建为非居住用途，如工业厂房等。三是拆迁补偿作出约定，明确房屋拆迁时装修补偿、停业损失等分配方式。

　　3.改建或新建要提前申请报批。承租方租赁农房后，若需要改建、新建，那么只能以农村村民家庭户的名义申请报批，依法办理规划、消防等审批手续。

　　1.避免合同无效情形。若承租方为非集体成员，合同仅能约束房屋租赁，不可出现“以租代售”“永久租赁”等条款，否则可能被认定变相买卖宅基地，司法实践中通常会被认定为无效。此点法律风险务必要牢记，切莫侥幸或者自作聪明。

　　2.若是城市市民或者企业租赁的，元这是不得扩建或新建，即便扩建新建也只能以农户家庭的名义申请审批。新建、改建后的农房所有权仍然只能归农户。投资人、城市市民只能拥有农房的经营、管理、使用的权利。

　　1.严格审查承租人的资格情况，确保承租人不得改变宅基地及农房的用途。在出租过程中，出租方应确保承租人不会将农房用于非法或不符合当地政策规定的用途，以避免法律风险。

　　2.委托专业律师起草租赁合同。确保租赁合同不违反《土地管理法》《民法典》的规定，并且要确保租赁合同符合国家关于宅基地管理的相关政策要求。专业律师的介入可以有效规避法律风险，确保合同的合法性和有效性。

　　总之，宅基地及农房出租需谨慎操作，既要保障农户基本居住权，又要避免触碰土地红线。确保宅基地及农房出租变现有通路，也要保证投资人租赁宅基地及农房有商路。在进行宅基地及农房出租时，应充分考虑法律、政策的限制和要求，合理规划，合法操作，以实现农户和承租方的双赢。让城乡要素双向流动，投资人与农户双向奔赴。

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