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　　工业用地土改风暴已至 谁将被扼住咽喉?

　　工业用地土改风暴已至 谁将被扼住咽喉?

　　发布时间：2014-09-11

　　2014年开年以来，以“集约用地”为中心，多城市密集出台工业用地新政。在内容上，涉及多项重要土地制度的改变，包括弹性年期制、缩短土地蕞高出让年限、转售为租、分割销售开闸或者关闭、流转约束等关键问题，在范围上看，出台新政的城市包括北上广深等一线城市，也包括杭州、青岛、临沂等二三线城市。工业用地的土改风潮俨然已经来临。

　　国土资源部下属单位中国土地勘测规划院发布的《中国土地政策蓝皮书(2013)》曾预测，2014年将会全面推行节约集约用地政策，国土资源部副部长胡存智去年年末表态，表示要采取措施提高工业用地价格，探索实行“租让结合、先租后让”的工业用地供应制度等。记者发现，截至目前，以上海、北京、广州、深圳、青岛、杭州、湖南省为代表，多省市已经有所行动。

　　缩短出让年限、推行弹性出让成为普遍选择。

　　北京政府工作报告提出，推行工业用地弹性出让，北京经济技术开发区规定，出让年限一般不得高于20年;上海7月起执行新版国有建设用地使用权出让合同(下称“新版合同”)，合同规定，一般产业项目类工业用地蕞高出让年限不得超过20年;杭州出让年限原则上按照30年设定;湖南则拓展10年、20年、30年、40年和50年五种年期模式;《临沂市人民政府关于对工业用地实行弹性年期出让的意见》规定，工业用地弹性年期蕞高不超过20年。

　　所谓工业用地弹性年期，是指根据国家产业政策、产业生命周期、土地利用总体规划、城市总体规划综合确定的宗地出让年期，根据《城市房地产管理法》，土地出让年限具体由出让方和受让方在签订合同时确定，但不能高于法律规定的蕞高年限。

　　工业土地及地上建筑能否“分割转让”则呈现有松有紧的分化格局。

　　上海“新版合同”明确提出，“土地不得整体或分割转让，房屋不得分幢、分层、分套转让”。在北京，根据《京国土(2010)480号》文规定，研发、工业项目未经批准，国有建设用地使用权不得转让。杭州《关于实施“亩产倍增”计划促进土地节约集约利用的若干意见》则对此持鼓励态度，《意见》提出，鼓励开发区(园区)建设标准厂房，标准厂房可以分幢、分层转让，中小企业原则上通过标准厂房解决生产用房。青岛则出台了孵化器的分割转让细则，明确提出，在不改变孵化服务用途的前提下，其孵化器载体房屋符合条件的可以分割转让。

　　另外，值得注意的是，即使在北京、上海这样明文禁止分割销售的城市，对“高新项目”仍网开一面，这意味着，工业项目的分割销售之门并未完全关上。

　　以北京为例，《京国土(2010)480号》文规定，如确需转让或销售的研发、工业项目，须向市住建委提出申请，由北京住建委会同发展改革、经济信息、规划、国土等相关部门审核通过后，报市政府审批(虽然很难，但并非完全不能)。在上海，《上海市规土局关于规划土地政策支持高新技术产业化，促进经济发展方式转变和产业结构调整若干意见部分操作口径的通知》提出，支持企业分割转让节余土地，在满足本企业需要后节余的尚未开发的土地，在不改变土地用途的情况下、符合条件的，可以分割转让;企业已用土地面积不少于出让总面积的50%，且节余土地满足规划分割条件并可以独立开发。

　　从松还是从严，与城市的经济发展水平和土地资源情况紧密相连。同策咨询研究部总监张宏伟在接受搜狐焦点产业新区记者采访时指出，一线城市分割销售从严执行，主要为减少销售型的投资性开发，让工业用地为产业需求者使用，降低因为散售导致的闲置现象，倒逼土地效率的提高;部分城市允许甚至鼓励分割散售，一是因为土地供应相对充裕，另外，这些城市的工业地产市场没有一线成熟 ，“通过分割散售，可以活跃工业用地、工业地产市场”。

　　流通约束更严格，政府园区享有优先购买权。

　　在各地新政中，普遍对工业用地项目的流转做出了明确约束，并把更多话语权给到政府园区。上海提出，“出资比例结构、项目公司股权结构经出让人同意方可改变。抵押物竞买人资格必须经过规土、产业、园区管理机构等综合认定，抵押权实现时出让人或园区管理机构可以优先购买。”在北京经开区，“申请土地使用权及地上建筑物转让的，由开发区管委会收储，或经开发区管委会批准后转让给符合开发区产业发展规划的入区企业使用。”

　　在深圳前海，则做出了年限规定，《前海深港现代服务业合作区土地管理改革创新要点》提出，自用部分原则上10年内不得转让，出售部分原则上5年内不得再转让。

　　目前来看，各地工业用地新政的意图非常明显，包括打击产业圈地、减少纯销售楼宇，减少用地闲置，提高工业用地效率，调整产业结构等，而这些新的用地政策，也将给政府、产业地产开发商、生产研发企业，带来不同层面的影响。

　　目前，大部分产业地产开发商，以出租、出售工业用地上的厂房、研发楼为经营模式，如果禁止分割销售的做法在京沪严格执行，产业地产开发商进军一线城市的难度将继续增大。与此同时，以上海为例，还对工业项目的开工进度做出了严格的时间限制，这也对产业地产开发商的开发、招商、运营能力提出了更高挑战。在这种城市差别下，管控松弛的二三线城市，可能会吸引更多产业地产开发企业。

　　与此同时，各地新政普遍鼓励中小企业进入标准厂房或进入园区，而不单独供地，这可能会为产业地产商带来更大的市场。

　　对用地企业来说，新政显然还有很多待完善的地方，操作细则和办法还有待出台。就弹性出让和缩短供地年限来言，就有很多问题。如果20年出让期到，土地被收回，土地上的固定投资如何处置?如果能续期，价格、方式如何确定，是否会被多次减羊毛?不少中小企业为了扩充流动资金，往往会以土地、厂房等作为抵押物进行融资，土地年限缩短或者以租代买，是否会削弱其融资能力?经济评论员马光远更直指新政对企业经营稳定性的影响，“20年后就要被扒掉的厂房，谁还有心思做百年老店?”

　　“过去几年，工业用地大量出让，一部分用地企业用地效益低下、并且存在部分工业用地闲置的现象，这就需要让这些企业退出，而此时工业用地年限未到，或者不愿意转让土地，这一定程度上，阻碍土地集约和产业调整。”张宏伟指出。据了解，在部分起步较早的园区，已出现无地可用的情况，国务院发展研究中心发展战略和区域经济研究部刘云中在接受记者采访时指出，各地工业用地新政，能够保证政府以更快的节奏来调整工业用地上的产业结构，也为城市进一步发展后所需要的土地转性，留出更多灵活性。

　　下一篇：美国产业地产百年发展对中国的启示

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